besiktigat – en del av byggbloggarna

De större projekten är ofta komplicerade byggnader där stor möda har lagts vid projektering för att uppfylla gällande krav.

Ett av dessa är brandskyddet.

Till projekten upprättas en brandskyddsbeskrivning som ligger till grund för alla projektörer.

Beskrivningen upprättas som regel av en brandkonsult. Tidigare hade man genomgång med brandmyndigheten för att fastställa vilka åtgärder som skulle beaktas vid projekteringen.

I brandskyddsbeskrivningen finns angivet utrymningsvägar, antal personer som är tillåtna i samlingsrum, brandgasventilation, krav på glaskvalitet i fönster vid närliggande fasader, brandfarliga vätskor, gas mm mm.

Besiktning sker mot handlingar enligt avtal och där projektörerna har tagit hänsyn till brand-skyddsbeskrivningens innehåll.

Som regel är det en fördel om en brandkonsult utför denna besiktning. Denne kan då även kontrollera om projektörerna har tagit med brandskyddsbeskrivningens alla föreskrifter.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Besiktning innehåller ju inte bara bygg utan alla installationer som VS, Vent, El, Styr  m fl samt div speciella arbeten som tillgänglighet, storkök, brand, målning, markiser, hiss, mark m fl.

Alla fordrar en speciell kompetens att besiktiga.

Ofta är det någon av dessa discipliner som gör att entreprenaden inte kan godkännas.

Med åren har mer respekt visats för att följa de föreskrifter som gäller för en byggnads tillgänglighet.

Det blir ofta diskussioner om trappmarkeringar, handledares utformning, färgsättning, höga trösklar, utgång till uteplats, badrum mm.

Mycket av detta skulle inte behöva diskuteras av projektörer och byggare om var och en var mer insatt i bestämmelserna.

+++++

Postat i Ingen kategori | 3 kommentarer »

För ett drygt år sedan blev jag inbjuden av Byggtjänst att delta i deras nya byggblogg.

Jag tar upp frågor omkring mitt huvudsakliga arbetsområde nämligen entreprenadbesiktning.

Det har varit ett trevligt år med många funderingar över vilka punkter man ska ta upp.

Jag har fått synpunkter på många av mina inlägg men inte i den omfattning jag hade väntat.

När jag träffat kollegor på möten, förbundstämmor mm så har många kommenterat nyttan av min blogg. Jag hade framförallt räknat med ett stort antal certifierade SBRare skulle göra kommentarer.

Vi skulle kunna få igång en bra debatt kring snårigheter vid besiktningar som hur förfar KA-ansvarig till besiktning?

Vad innebär hans påpekanden?

Bitr. besiktningsmäns arbeten mm

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Läste häromdagen förbundsdirektör Magnus Janssons, SBR – Byggingenjörerna,  artikel i deras tidning Husbyggaren.

Han tog upp bla problematiken hur viktigt det är med vidarebildning bland dagens ingenjörer.

Han vände sig särskilt till den offentliga sektorn som har ett stort ansvar, eftersom de genom sitt sätt att upphandla och genom de krav de ställer på anbudsgivare, påverkar byggsektorns förutsättningar och utveckling.

För hög kvalitet i byggandet är att byggingenjörer håller en hög kvalitet på sitt kunnande.

Inte bara i den offentliga sektorn krävs sällan att den tillfrågade redovisar sina kvalifikationer.

När upphandlaren inte värderar dokumenterad kompetens blir priset mycket tungt avgörande för vem som får uppdraget.

För att kunna hålla hög kompetens fordras att byggingenjören lägger ner kostnader för vidareutbildar, certifiering mm. Dessa kostnader måste täckas in i arvodet. Risken är att detta då utgör en konkurrensnackdel.

Inom de närmaste tio åren går 4000 av landets byggingenjörer i pension. Därmed försvinner en stor del av den svenska byggkompetensen.

Kommer de tillkommande då att vara villiga att investera i vidareutbildning om det snarare försvårar än underlättar att få offentligt uppdrag.

Det är av största vikt att kompetensen hålls högt då det påverkar hela samhället. En sämre kvalitet i skolor, sjukhus, vägar mm ger på sikt högre underhållskostnader och drabbar samhället till extrakostnader.

Försämrad byggkompetens drabbar till slut allt byggande.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Det råder ofta frågetecken kring vem som är min motpart.

Två skriver ett avtal – parterna A och B om tex ett byggprojekt.

Parten B skriver i sin tur ett avtal med parten C.

Det blir ett problem med arbete som part C utfört och där part B inte vill ta på sig ansvaret utan tycker att part A skall diskutera problemet med part C.

Det är här problemen uppstår.

Ofta tar part A diskussionen med part C i st för med den rätta parten B.

Om nu part A kommer överens med part C om något som part B inte är medveten om och inte ingår i hans avtal med part A så är genast diskussionen igång om vad som egentligen ingår i avtalet.

Part A liksom part C slår ifrån sig. Vad gör då part B? Nu är cirkusen riktigt igång.

Advokaterna får ständigt nya uppgifter.

+++++

Postat i Ingen kategori | 6 kommentarer »

Jag fick frågan om besiktningsmän kan göra fel.

Jovisst kan de det som alla andra i sina yrken.

En professionell besiktningsman hamnar kanske inte i det läget.

Vi har en stab av mycket duktiga, duktiga och mindre duktiga besiktningsmän. Kanske är förhållanden samma som mellan en seriös entreprenör och fuskbyggarna.

Precis som i alla yrken så söker beställare den person han finner lämplig att utföra hans arbeten. Det kan bero på prisbilden, kompisskap mm.

Utveckling hos en besiktningsman beror till stor del av vilken typ av besiktningar han kommer i kontakt med, hans intresse för yrket och fortbildning.

Beställaren har ett ansvar att se till att besiktningsmännen utvecklar sin yrkesroll. Uppfyller en besiktningsman inte ställda krav skall han naturligtvis bytas ut.

Beställaren vill ofta gå entreprenören till lags – enkelt att komma ur en svår situation, kompisskap, kostnadsskäl – och påverkar därför besiktningsmannen kanske att undervärdera ett fel vilket naturligtvis inte leder branschen framåt.

Besiktningsmannen skall naturligtvis notera konstaterade fel. När parterna får detta till hands är det upp till dem att överenskomma om något av felen inte anses så viktigt att det behöver åtgärdas. Hur ofta sker det? I undantagsfall upplever jag det. Tyvärr förekommer det rätt ofta att beställaren kommer till en efterbesiktning utan ha den mista kännedom om besiktningsläget.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Fick häromdagen ett utlåtande över slutbesiktning av en villa där helt klart entreprenaden inte kunde godkännas pga av allt för många fel.

Men

Är det verkligen så att besiktningsmannen skall färdigställa besiktningen när han konstaterar att det ena rummet efter det andra har ett stort antal fel.

Borde inte entreprenören innan besiktningen förvissa sig om att han färdigställt objektet genom en egen granskning och kontroll och därmed kunnat åtgärda dessa fel innan besiktningen.

Visar det sig att vid besiktningen ända ett stort antal fel finns bör besiktningsmannen avbryta besiktningen och i utlåtandet klargöra att entreprenaden inte kunde godkännas då ett för stort antal fel förelåg.

Det kan inte vara korrekt att besiktningsmannen skall upprätta arbetslista för entreprenören, en arbetslista som dessutom gör entreprenören ansvarig enbart för dessa fel. Det visar sig då stora mängder fel förekommer att det är svårt att avgöra om samtliga fel har framkommit.

Beställare, villaägaren i det här fallet, skall vid övertagande ha en entreprenad som är godkänd. Det innebär att han inte skall överta den behäftat med ett stort antal fel noterade i ett besiktningsutlåtande. För beställaren gäller alla de punkter jag tidigare talat som garantitid, ansvarstid, ekonomi mm.

I och med att beställaren övertar sitt objekt som entreprenadmässigts godkänts så kan han inte heller ställa krav på vite vilket kunde ske om entreprenaden inte godkänts, fel avhjälpts och avtalad inflyttningstid därmed blivit framflyttad.

Besiktningsmannen bör ta till sig detta och så snart det visar sig att en entreprenad inte kan godkännas pga för stort antal fel avbryta enligt det avtal som finns besiktningen.

+++++

Postat i Ingen kategori | 4 kommentarer »

En annan fråga som dök upp under sommaren var hur besiktningsmannen skall hålla sig efter påtryckningar kanske främst från beställarsidan att godkänna en entreprenad trots att den inte är färdigställd – behäftad med för många och även allvarliga fel.

Detta händer tyvärr alltför ofta.

Lokaler skall vara färdigställda för hyresgäst skall flytta in. Beställaren vill naturligtvis lämna över en lokal till hyresgästen som är färdigställd och kunna säga att besiktningsmannen har godkänt entreprenaden.

Tyvärr finns antingen så många fel att ett godkännande inte bör kunna ges eller att någon vital del inte är färdigställd tex brandlarm.

Vad har då besiktningsmannen att göra? Helt klart skall entreprenaden inte godkännas. Beställaren framför sitt önskemål, besiktningsmannen vill ju inte göra sig ovän med den som föder honom och hamnar i en lite besvärlig situation.

Besiktningsmannen skall naturligtvis påtala att entreprenaden inte är färdigställd, att beställaren tar på sig ansvar för alla de delar som följer av en godkänd entreprenad. Jag tänker på ansvarstid, garantitid, sluträkning och övriga alla punkterna som gäller vid godkänd entreprenad. Entreprenörens får dessutom ingen påtryckning att avhjälpa fel.

Ett sätt som parterna brukar träffa är ett nytt avtal där vissa delar undantas vilket gör att besiktigad del då kanske kan godkännas.

+++++

I min och kollegornas bok om besiktning som utges av Byggtjänst kan du läsa mer om besiktningsgenomförande.

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Vilken sommar vi har haft på de flesta ställen i Sverige.  Hoppas alla haft glädje av sol och varma vindar.

Byggverksamheten har legat nere men man har träffat kollegor och många diskussioner har uppkommit vad gäller besiktningssidan.

En fråga som dök upp var där beställare och entreprenör vill att besiktningsmannen skulle berätta hur man skulle åtgärda noterade fel.

Ett korrekt svar är naturligtvis att man inte skall ställa upp på detta. Allt har ju med ansvarsfrågan att göra.

Entreprenören har ansvaret och skall naturligtvis enligt avtalet utföra sina arbeten efter ingått avtal. Besiktningsmannen skall därefter konstatera om arbete är utfört enligt detta avtal.

Om exempelvis besiktningsmannen skulle ge råd – säg något kring ventilation – som senare visar sig vara helt felaktiga – luftmängder innehålls tex inte.

Entreprenören kommer naturligtvis att hänföra felet till den information han fått av besiktningsmannen och är inte beredd att innehålla det som avtalats.

Konsekvenserna kan bli stora.

Självklart bör varje erfaren besiktningsman inse sin roll i byggprocessen.

Besiktningsmannen är den som bör veta vad avtal och förväntad prestation innebär.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Tiderna har förändrats från byggmästaren med egna gubbar och som regel efterlämnade ett bra arbete.

Under hand har man för att få en jämn sysselsättning i sin verksamhet allt mer börjat anlita underentreprenörer. Skälet är ju även att hålla ner kostnaderna.

Underentreprenörer som utför ett bestämt arbete under viss tid. Omfattning av de arbeten som skall utföras är ofta svårt att redovisa då projekteringen inte är utförd för denna uppdelning vilket innebär att skarvar mellan arbetsuppgifter inte alltid blir komplett.

Här uppstår delar som någon måste komplettera och som kanske inte alltid uppfyller ställda krav. Här uppstår också en kostnad och vid besiktning konstateras ofta fel.

Frågan är om inte det gamla hederliga sättet med eget folk gav ett bättre resultat, inga problem med ”skarvar” och mindre antal fel som belastade budgeten.

Att man framöver kommer att köpa specialister är helt klart men en större andel eget folk skulle säkert leda till mindre fel i byggandet. Jag tror att det kommer att leda dit.

Med det slutar jag vårens bloggande och tar ledigt fram till mitten av augusti. Just nu har vi nästan tropisk värme och jag önskar att många får ledighet under denna härliga värme.

Trevlig sommar.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off