besiktigat – en del av byggbloggarna

Kan det bli värre än det som visades härom veckan i TV4s program Fuskbyggarna.

En husgrund som konstruktivt inte klarade belastningen av huset. Utsidan av grunden var dessutom enbart av målad frigolit.

Husstommen var ställd ovanpå grunden utan tätning och fastsättning.

Isolering av ytterväggar var tydligen av en egen uppfinning – osannolik lösning.

Takstolar och yttertak håll inte konstruktionsmässigt. Takplåten var tja usch…..

Dessutom hade ingen hänsyn tagits till vatten, avlopp och el. I golvbjälklaget fanns inga avsättningar för detta.

Byggaren hade även fakturerat arbetet från tre olika företag med samma grundnamn.

Det hela slutade med att allt utdömdes och man byggde en ny grund vid sidan om dit delar av det bedrövliga huset flyttades.

Först en oansvarig byggare som utmålar sig var en duktig byggare med stor erfarenhet. Dessutom trevlig och inger tydligen ett stort förtroende.

Men också en köpare som blir lite blinda över att ha hittat någon som så vänligt vill hjälpa dem.

I vissa fall skriver man någon form av avtal och i andra bara en muntlig överenskommelse.

Utan att blinka är man beredd att betala stora summor för ett hus som oftast inte är preciserad till sitt innehåll.

Är man inte kunnig finns bara ett råd – anlita en fackman som hjälp. Det finns många duktiga byggkonsulter som har erfarenhet förutom det tekniska även goda förhandlare och kunniga i avtalsfrågor.

Lämna inte konsulten utan låt denne även följa upp utförande under hela byggtiden, avgöra utbetalningar, se till att den kommunala kontakten hålls mm.

De kronor detta kosta är som regel väl använda pengar. Konsulten får även han en roll med ansvar.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Konsumentverket har gett ut en broschyr som riktar sig till hantverkare och elever på utbildning inom byggsektorns alla discipliner.

Här ges flera goda råd hur man får nöjda kunder.

Broschyren ger även den som anlitar en hantverkare mycket goda råd vad gäller precisering av omfattning av arbetet, priser, tider, fakturering mm. Här redovisas även frågor kring ROT-avdrag, om du som kund inte blir nöjd, vad säger lagen mm.

Här finns även redovisat ett Hantverkarformulär 09 avsett att användas för reparations- och ombyggnadsarbeten. Den avslutas med övriga frågor. Här noterar man t ex vem som utser besiktningsman, kvalitetsansvarig, vite mm. Vite behövs inte säger många entreprenörer – vi håller tider. Vid en sådan repliken skall man föreslå en hög summa eftersom de inte berörs – de håller ju tiden.

Vid uppförande av eller tillbyggnad till småhus bör i st Entreprenadkontrakt ABS 09 användas.

Broschyrens innehåller allt man behöver tänka på från planering till färdigt resultat.

Utfört arbete måste besiktigas för att fastställa att man erhållit vad som överenskommits samt till avtalad tidpunkt.

+++++

Postat i Ingen kategori | 5 kommentarer »

Jag har tidigare talat om genomförande av denna typ av besiktning som är ett bra sätt för att inte i ett senare skede konstatera att man hamnat i ett felaktigt utförande.

Det fordras större insatser av besiktningssidan under entreprenadtiden men i gengäld så är vid slutbesiktning allt besiktigat. Som regel fordras endast en efterbesiktning i samband med slutbesiktningsmötet.

Det fungerar mycket enkelt. Ta bad- och duschrum och den nästan alltid kommande diskussionen om golvfall.

När entreprenören utfört ett korrekt underlaget för nästa moment – tätskiktet – görs en besiktning då egenkontrollen oftast inte fungerar. Är allt OK kan utförande av tätskikt utföras. Därefter utföres en ny besiktning. Är tätskiktet rätt utfört uppstår som regel inte till några större problem med ytskiktet.

Vid större entreprenader typ bostäder och kommersiella lokaler förekommer att stort antal av våtrum.

För att underlätta besiktigar man de första våtrummen i sina delar enligt ovan och överlåter sedan till berörda parter att följa upp arbetena och att göra de kontroller som gjordes vid besiktningen.

Med jämna mellanrum går man in och kontrollerar att arbetena följs upp genom en besiktning.

Denna typ av normerande besiktning kan göra på alla arbetsmoment inom bygg, VS, vent, el m fl efter det behov som finns.

Beställarna har konstaterat att detta förfaringssätt bidrar till ett bättre resultat och mindre framtida problem. En något högre besiktningskostnad uppvägs mot mindre framtida fel att avhjälpa.

När det gäller småhus kan samma metod användas.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Såg även nästa avsnitt av fuskbyggarna.

Vid det här tillfället konstaterade man bl a helt felaktigt utförande konstruktioner enligt gällande föreskrifter.

Jag har saknat att man inte tagit upp besiktning av installationer. De behandlas ofta vid småhus styvmoderligt. Ofta är de mycket väsentliga och allvarliga fel är inte ovanligt. I TV-avsnittet konstaterades att takspottar var felaktigt monterade och kunde utan tvekan ha förorsaka en brand.

Det finns även rörarmaturer och ventilationshuvar till spisar som inte alltid är godkända.

Vad jag också saknar är den kvalitetsansvariges ansvar. Denne bör vara liksom besiktningsmannen utsedd av småhusägaren – alltså inte av entreprenören vilket tyvärr ofta sker – och vara godkänd av kommunen samt deltagit i byggsamrådet.

I redovisade projekt verkar ingen skugga falla över den kvalitetsansvarige som har ett stort ansvar. Han är i princip kommunens förlängda arm.

Hur kan man t ex utföra konstruktioner som inte är bärkraftig utan att den kvalitetsansvarige reagerar?

I fall som dessa får man utgå ifrån att det är det sista uppdraget som kommunen kan acceptera den personen som kvalitetsansvarig.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

God fortsättning på det nya året och TV4:s Fuskbyggarna fortsätter också.

Såg onsdagens avsnitt där ett av Järntorgets villaområden kom i centrum.

Det hela slutade med att en villaägare fick stämma Järntorget för felaktigheter i sin nya villa.

De hade valt en stor entreprenör för att vara säker på att allt skulle genomföras på ett korrekt sätt utan fel och påföljande trassel.

Tyvärr blev deras vardag inte som de tänkt sig. Fel dök upp men att tillrättalägga dem på rätt sätt uteblev varför det hela hamnade i en rättegång som de förlorade.

Jag kan förstå utslaget i rätten. Entreprenören har till sitt förfogande advokater specialiserade på entreprenadfrågor. Beställaren har som regel inte möjligheten att engagera tillräckligt duktiga advokater. Rätten har ofta svag kunskap kring entreprenadutförande och lyssnar till advokaternas och inkallade vittnens utmärkta redogörelser. Dessa är skickliga på presentationen och slår lätt sönder motpartens argument. Rättens utslag blir därefter. Jag tror ingen i rättegångssalen skulle acceptera att vattnet i den egna duschen rinner ut på golvet i stället för till golvbrunnen. Dessutom redovisades utfört arbete på Byggkeramikrådets blankett trots att vad jag förstod de inte var godkända av Rådet. Dessutom på inrådan av Järntorget som det sas.

Besiktningsmannen hade tydligen utsetts av Järntorget. Besiktningsmannens uttalande om att ”vi accepterar inte ….” tyder på att han gick i entreprenörens fotspår.

Detsamma gällde tydligen även den kvalitetsansvarige. Här borde kommunen ha sett att jäv föreligger men har tydligen inte reagerat.

Detsamma gällde brandskyddet. Det är otroligt att både besiktningsmannen och den  kvalitetsansvarig missat brandskyddsfrågorna. Men är inställningen densamma som ordförande för byggnadsnämnden att man förlitade sig på att Järntorget följer gällande bestämmelser så anstränger man sig inte tillräckligt.

I denna typ av villabebyggelse är det av största vikt att brandkraven tillgodoses.

Man hade förväntat sig ett klarläggande från Järntorgets VD och inte ett skriftligt meddelande som dessutom faktiskt tog upp frågan kring det bristfälliga brandskyddet, som skulle åtgärdas.

Det är beklagligt att behöva konstatera att det måste till ett TV- program för att få byggfuskare att reagera även när det gäller lite större som de säger seriösa företag.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Talade häromdagen med en duktig småhustillverkare och vi kom att diskutera fuskbyggarna.

Min fråga blev ju hur detta påverkat småhusleverantörerna.

Tar man dem som seriösa företag eller blir de misstrodda pga av de olika TV-programmen?

Han såg inte några större problem för egen del och han trodde att även andra leverantörer hade små problem.

Däremot uppstår problem ibland då man levererar en hussats och någon annan monterar den.

Problem kan dock dyka upp vid besiktning då många ifrågasätter pga av okunnighet utfört arbete.

Det visar sig att om man har en duktig och kunnig besiktningsman så löses det flesta frågorna.

En besiktningsman som kan förklara för parterna vad som gäller utförandemässigt och juridiskt ger en stor trygghet. Observera att det är lika viktigt att förklara för entreprenören som för byggherren.

Viktigt är även att man tar tid på sig vid en besiktning. Det är inget som skall hastas över.

Ofta besiktigas enbart bygg vilket är lite märkligt. Lika viktigt är att rör, värme, ventilation, el, mark mm besiktigas. Man bygger en vila för att man skall kunna bo i den framöver bekymmersfritt.

Varför anlitas inte då besiktningsmän med denna kunskapsnivå? Ja, som regel därför att man tycker det kostar för mycket. Måste man då inte fråga sig om det inte är värt några tusenlapper extra när man bygger ett hus för framtiden för någon eller några million.

Slutligen önskar jag alla som tagit del av min blogg en fin och trevlig jul- och nyårshelg samt ett Gott Nytt År.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

Slog på TV och kom av en slump in på Byggfällan. Verkar vara en upprepning av tidigare TV-program Fuskbyggarna.

Slog sedan över till programmet Plus och finner samma problemställning. Villaägare som blivit lurade av okunniga och oseriösa entreprenörer.

Ska folk verkligen behöva drabbas av dessa problem? Man önskar en ny-, ombyggnad eller renovering men hamnar i en karusell av okunnigt utförande, fördröjt färdigställande och överkostnader.

Varför hamnar man i den här situationen?

Alla vill vi ha trevliga och duktiga hantverkare. Om man som okunnig träffar en trevlig entreprenör som talar om hur duktig hans medarbetare är och att kostnaden kommer att bli rimliga så faller naturligtvis lätt den oinvigde. Avtal? Honom kan man lita på så därför skriver man på. Sedan börjar problemen.

Man får inte glömma att det samtidigt finns många seriösa entreprenörer.

Varför hamnar man i den här fällan? Jo, dels för att det låter bra och dels för att man inte vet hur man skall tackla frågan.

Det finns på marknaden byggkonsulter som har specialiserat sig på denna typ av arbeten och det är väl använda pengar att anlita en sådan person som kan hjälpa till att teckna avtal och följa upp och kontrollera att de arbeten som skall utföras utförs på korrekt sätt.

Jämför man med större byggprojekt så har beställaren alltid någon byggkunnig som handlägger dessa frågor. Vid riktigt stora projekt blir det en hel organisation. Det visar vikten av att korrekt handla och följa upp det man köpt.

+++++

Postat i Ingen kategori | 6 kommentarer »

Då och då dyker frågan upp om att något är oklart och fordrar en utredning.

Det kan vara allt från planterade träds storlek till ljudfrågor.

Av AB och ABT kap 7 § 13 framgår att om särskild utredning behövs rörande fel skall sådan efter parternas hörande verkställas och tillställas parterna utan dröjsmål. I besiktningsutlåtandet skall anges om och i vilket avseende särskild utredning kommer att verkställas. Besiktningsmannen skall ta ställning till utredningen.

I utlåtandet över besiktning anges vad som skall utredas under kap 7 §14 punkt 16.

Utredningen skall utföras av besiktningsmannen eller särskild tillkallad sakkunnig.

Besiktningsmannen föreslår utredningsman och beställaren beslutar då denne utsett besiktningsmannen.

Utredningen kan starta med ett inledningssammanträde där de punkter som är föremål för den särskilda utredningen behandlas.

Tillsatt utredare upprättar bilaga över sin utredning.

Utredningen tillställs besiktningsmannen som tar ställning till utredningens innehåll samt upprättar ett utlåtande – motsvarande över slutbesiktning – med angivande vem som ansvarar för felet samt anger ev förlängd garantitid samt vem som skall stå för utredningskostnaderna.

Utlåtandet distribueras till parterna.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Fick synpunkter från Gert Johansson i Älmhult som delar min uppfattning i många delar.

Han hade även en del punkter som jag delvis tagit upp tidigare.

Här följer en liten sammanställning

Varför besiktigar man entreprenader som inte är färdigställda eller godkänner när det uppenbart inte är färdigställt? Av flera orsaker kan jag tänka mig. Beställaren vill flytta in och vill ha ett godkännande även om fel förekommer – besiktningsmannen bör stå emot. Beställaren har dessutom möjlighet att ändå ta lokaler i bruk.

Entreprenören har uppfattningen att påtalade fel är underordnade och ser entreprenaden som färdigställd – besiktningsmannen bör stå emot.
Varför begär man som beställare eller entreprenör att besiktningsmannen skall komma med, och förväntas komma med, åtgärder för att avhjälpa fel när entreprenören är ansvarig för att entreprenaden utförs enligt avtal.
Beställaren har stundom en “slapp” inställning till besiktning.
Utebliven eller felaktig egenkontroll kan leda till att entreprenaden inte godkänns.

Fel vid besiktning skall noteras även om parterna är överens att inte åtgärda felet. Som jag tidigare nämnt bör beställare och entreprenör när utlåtande erhållits gemensamt gå igenom detta för ev klarlägganden tex att vissa fel kan man leva med och behöver därför inte avhjälpas – kostnadsreglering.
Besiktningsmän bör inte acceptera att besiktiga projekt som man har dålig kunskap kring.  Stort problem är oklarheter i handlingar. Sällan upplever jag att man går tillbaka till projektören och kräver hans skuld.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

De större projekten är ofta komplicerade byggnader där stor möda har lagts vid projektering för att uppfylla gällande krav.

Ett av dessa är brandskyddet.

Till projekten upprättas en brandskyddsbeskrivning som ligger till grund för alla projektörer.

Beskrivningen upprättas som regel av en brandkonsult. Tidigare hade man genomgång med brandmyndigheten för att fastställa vilka åtgärder som skulle beaktas vid projekteringen.

I brandskyddsbeskrivningen finns angivet utrymningsvägar, antal personer som är tillåtna i samlingsrum, brandgasventilation, krav på glaskvalitet i fönster vid närliggande fasader, brandfarliga vätskor, gas mm mm.

Besiktning sker mot handlingar enligt avtal och där projektörerna har tagit hänsyn till brand-skyddsbeskrivningens innehåll.

Som regel är det en fördel om en brandkonsult utför denna besiktning. Denne kan då även kontrollera om projektörerna har tagit med brandskyddsbeskrivningens alla föreskrifter.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off