Han hade råkat ut för en icke seriös hantverkare som byggt om hans villa.

Allt hade gått snett, arbetena var felaktigt utförda, ingen respons att rätta till felen och därpå gick hantverkaren i konkurs.

Han stod nu på ruinens brant och visste inte riktigt hur han skulle överleva alla bekymmer.

Ser dagarna därefter på TV ett annat projekt med ungefär samma historia.

Felaktigt utförda arbeten och inte utförda påstådda utförda arbeten kunde man konstatera.

TVs byggtekniker visade upp en mängd otroligt felaktiga utföranden.

Denne hantverkare – man kan inte benämna honom byggmästare – hade naturligtvis även han gått i konkurs.

En utsedd kvalitetsansvarig hade granskat och godkänt med sitt intyg att arbetena var korrekt utförda. Han ursäktade sig att han inte hade haft ansvaret att kontrollera alla arbeten.

Med nya PBL från maj 2011får vi hoppas genom det högre kravet på kontrollansvarig, som det nu heter, blir bättre. Tidigare kunde i princip vem som helst bli kvalitetsansvarig bara man blev godkänd av myndigheten.

Dessa dåliga entreprenörer förstör för de familjer som de lovat hjälpa. Arbetena blir undermåliga och när man skulle få en upprättelse så finns oftast inte företaget kvar. Man flyr från sitt ansvar genom en på förhand genomtänkt strategi.

Hur får man slut på dessa okunskaper och lurendrejerier??

En förutsättning för att man skall anlita en hantverkare borde vara att denne kan vara rekommenderad av någon man känner eller att han kan lämna flera referenser som man kan kontakta.

Här ligger helt klart även ett mycket stort ansvar på en som skall anlita någon hantverkare.

+++++

Det är naturligtvis viktigt att den som köper sin villa att denne har ett bra underlag för att bedöma objektets kvalitet.

Det är lika viktigt att säljaren har lämnat korrekta uppgifter över sitt hus. Risken är annars stor att han kan bli ersättningsskyldig för något som han haft kunskap om men inte uppgivet. Här finns möjlighet till att teckna en dold fel- eller överlåtelseförsäkring. Man bör kontrollera noga försäkringens innehåll innan man tecknar denna.

Man såg också av programmet att det är viktigt att välja mäklare. Begär referenser och kolla med Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren inte har någon anmärkning. Det är inte heller säkert att man skall ta en mäklare med lägsta anbud. Låt kanske istället arvodet stiga med priset.

Det är inte heller säkert att den som lämnat högsta budet är rätt köpare. Det kan finnas problem med finansiering eller annat som kan göra affären besvärlig. Har man kommit överens med mäklaren om ett arvode som stiger vid hög försäljningssumma så har naturligtvis mäklaren ett intresse av att priset blir så högt som möjligt.

Ett medlemskap i Villaägarna ger säljare och köpare en trygghet att kunna få hjälp med sina fastighetsaffärer.

+++++

Under året har som tidigare mängder av byggproblem dykt upp. Vet inte om vi lärt oss mer under detta år än förra.

Samma typ av fel verkar dyka upp detta år vad gäller arbeten som köp och försäljning av fast egendom.

Det är en svår situation som kostar onödigt med lidande och pengar för många människor.

Fel produktion liksom fuktskador kostar miljader varje år. Pengar som skulle kunna användas bättre inom produktionen.

Räknar med att komma åter med något i mitten av januari.

Önskar alla en trevlig jul- och nyårshelg och med önskan om ett Gott Nytt År.

+++++

Hörde hur en husköpare anlitade en respekterad och kunnig besiktningsman som gjorde en bra besiktning. När man kom till torpargrunden gjorde dock inte besiktningsmannen någon kontroll då han ansåg att hus av den här tidsperioden byggdes på ett mycket ansvarfullt och tekniskt bra sätt.

Men så han bedrog sig. Det visade sig att torpargrunden hade stora fuktproblem med påföljd att stora och dyra saneringsåtgärder fick vidtas.

I detta fall hade besiktningsmannen inte varit tillräckligt noggrann. Han borde då det hade varit mycket enkelt att genom de luckor som fanns kunnat kontrollera grunden.

Det är naturligtvis inte lätt för en husköpare att påtala för besiktningsmannen vad han skall göra i detta fall nämligen att öppna luckorna och kontrollerat grunden. Besiktningsmannen är ”anställd” av husköparen varför denne under hela besiktningen kan påtala och fråga om saker som han är fundersam över och som besiktningsmannen måste ta hänsyn till och ge svar.

+++++

I förra veckans TV1-program Uppdrag Granskning redovisades hur illa det kan gå om man inte har en fullgod bekräftelse på sitt köps brister.

Köper man en begagnad cykel så klarar de flesta att själv avgöra om cykeln har den kvalitet till det pris säljaren begär. På exakt samma sätt bör man vara helt klar med vilka eventuella brister det hus man skall köpa har. För detta måste man oftast ha hjälp av en kvalificerad tekniker. Det kostar några tusenlappar men är en god försäkran för den miljonvilla man tänker köpa. Dessutom har besiktningsmannen en försäkring som kan vara bra att kunna utnyttja om något skulle gå fel.

Många mäklare är allierade med besiktningsmän och kan därigenom för köparen visa upp ett utlåtande över en besiktning av det aktuella objektet. Låter det inte redan här märkligt – att den som säljer har besiktigat sitt eget objekt.

Dessa mäklare bör man nog inte göra affär med. I långa loppet kommer de att falla på eget grepp.

Köper jag en begagnad bil vill jag inte godta en besiktning utförd av säljarens kompis. Lämplig besiktningsman skulle vara en person jag tar med mig och som jag litar på för att granska bilen eller kanske gå till Bilbesiktningen eller till Motormännen. Därefter skulle jag kunna göra en affär. Motsvarande gäller när man köper ett hus.

Tyvärr pressar mäklaren ofta husköparen med att han påstår sig ha en kund som är beredd att skriva på. Jaha, varför har han då inte redan skrivit på? Oftast bluff och bedrägeri.

+++++

Här redovisar man hur mäklare försöker påverka besiktningsmän att skriva inte för tuffa besiktningsutlåtanden då det i så fall blir svårare att sälja huset.

Å andra sidan ringer besiktningsmän till mäklare och erbjuder dem provision om de får göra besiktningar på de hus de skall förmedla.

Vad är det för fasoner mäklare och besiktningsmän har för sig.

Jag vet att det är sant för jag har själv erfarenhet. Jag brukar säga att jag mycket sällan fick besiktningsuppdrag då en entreprenör byggt något för den bostadsrättsförening de startat. Skälet: att jag gjorde för noggranna och korrekta besiktningar.

Det är skrämmande de två husköp som redovisades i programmet.

Köparen har undersökningsplikt vilket innebär att han bör sätta sig in i vilket skick det hus han tänker köpa är. Detta sker lämpligast, om han själv inte har kunskaperna, med hjälp av en besiktningsman som han själv anlitar. Det gäller att ta in referenser på lämplig person som har en tillräcklig kvalificerad kunskap för uppdraget.

SBR Byggingenjörer har under många år utbildat överlåtelsebesiktningsmän. Dessa har i botten en teknisk utbildning samt ett krav att ständigt förkovra sig. Uppfyller man inte kraven kan man bli utesluten. På deras hemsida finns en bra redogörelse över omfattning en av en överlåtelsebesiktning.

+++++

Entreprenörerna väntar på bilagor från besiktningen och avhjälper därefter upptagna fel.

Behändligt, vänta och se vad man tar upp.

Vid en slutbesiktning som sker när entreprenören meddelat att objektet är färdigställt blir det som är synligt besiktigat.

Vid kontinuerliga förbesiktningar deltar besiktningsmännen under hela processen och har möjlighet att mer i detalj se hur arbeten utförs.

Lämpligen vore att entreprenören gör sin egenkontroll och kan presentera att arbetena är utförda såsom det är tänkt.

I det sätt att utföra egenkontroll som framförallt Roland Holmgren och jag tagit fram så är tanken att uppläggningen och innehållet av egenkontrollen fastställs mellan besiktningsmannen och entreprenörens ansvarig.

Det innebär att varje aktuell arbetsmoment behandlas och omfattningen och hur egenkontrollen skall noteras gås igenom.

Vid en sådan genomgång framkommer vilka delar som är av största och mindre vikt att kontrollera. Entreprenören får insikt hur besiktningsmannen ser på arbetsutförande och en dialog är påbörjad som visar sig följa under hela färdigställandetiden.

Besiktningsmannen skall naturligtvis följa upp vad som överenskommits. Innebär att han inte behöver vara där i någon större utsträckning. Ansvaret är entreprenörens.

Under hand kommer entreprenören och besiktningsmannen att ha uppföljande genomgångar.

Allt avslutas som vanligt med ett utlåtande.

+++++

Klargör för dig själv i handling vad du vill förändra. Specificera noga det du anser särskilt viktigt.

Uppskatta vad det kommer att kosta. Glöm inte att lägga på för oförutsatta händelser.

Ta in offerter, kolla deras referenser – sök upp dem, har man F-skattsedel, betalar man moms, ta kreditupplysningar, har man skatteskulder.

Gå igenom offerten, kolla om något avviker från förfrågan, ta hjälp av känd byggkonsult, ett fast pris är ofta att föredra.

Gör ett skriftligt avtal, fastställ färdigställandetid, ange vite vid försening – ana oråd om man vägrar, betala aldrig förskott.

Låt byggkonsulten få delta och följa upp projektet. Den mindre kostnaden i förhållande till hela projektet är väl vald investering.

Gör en slutbesiktning.

Betala inte slutfaktura förrän projektet är färdigställt och godkänt . Håll inne pengar för avhjälpande av fel.

+++++

Tydligen finns ingen gräns för vad man kan råka ut för.

Är det inte bakfall i duschar så läcker tak, fasadutförande mm.

Att man sedan betalar fakturor eller förskott för arbeten som inte är utförda förvånar lika mycket.

Detsamma gäller betalning innan fel vid en besiktning är avhjälpta.

Inte nog med detta utan även att entreprenören kan erhålla från skatteverket aktuella ROT-pengar utan att arbetena är färdigställda. Tidigare skulle fastighetsägaren begära tillbaka aktuell summa men detta gjordes om för att om jag inte minns fel fastighetsägaren inte skulle behöva ligga ute med pengar.

Var ligger kontrollen?

+++++

Det fordras större insatser av besiktningssidan under entreprenadtiden men i gengäld så är vid slutbesiktning allt besiktigat. Som regel fordras endast en efterbesiktning i samband med slutbesiktningsmötet.

Det fungerar mycket enkelt. Ta bad- och duschrum och den nästan alltid kommande diskussionen om golvfall.

När entreprenören utfört ett korrekt underlaget för nästa moment – tätskiktet – görs en besiktning då egenkontrollen oftast inte fungerar. Är allt OK kan utförande av tätskikt utföras. Därefter utföres en ny besiktning. Är tätskiktet rätt utfört uppstår som regel inte till några större problem med ytskiktet.

Vid större entreprenader typ bostäder och kommersiella lokaler förekommer att stort antal av våtrum.

För att underlätta besiktigar man de första våtrummen i sina delar enligt ovan och överlåter sedan till berörda parter att följa upp arbetena och att göra de kontroller som gjordes vid besiktningen.

Med jämna mellanrum går man in och kontrollerar att arbetena följs upp genom en besiktning.

Denna typ av normerande besiktning kan göra på alla arbetsmoment inom bygg, VS, vent, el m fl efter det behov som finns.

Beställarna har konstaterat att detta förfaringssätt bidrar till ett bättre resultat och mindre framtida problem. En något högre besiktningskostnad uppvägs mot mindre framtida fel att avhjälpa.

När det gäller småhus kan samma metod användas.

+++++