besiktigat – en del av byggbloggarna

Fick häromdagen en fråga från en besiktningsman hur man bestämmer tidpunkten för garantitiden i en generalentreprenad.

Entreprenaden var färdigställd och slutbesiktning utfördes.

Det visade sig som så många gånger händer att allt var inte färdigställt. I det här fallet återstod framförallt en mängd elarbeten.

Beställaren och projektledaren ville då att besiktningsmannen skulle godkända de olika delarna allteftersom de färdigställdes. Innebar bygg på besiktningsdagen, rör en vecka senare, vent, el osv senare.

Besiktningsmannen ville gärna göra som beställaren och projektledaren sa men var osäker varför han slog mig en signal.

Här hade man ett generalentreprenadavtal med färdigställandetid mm allt enligt AB.

Visst kan beställare och entreprenörer fatta ett tilläggsavtal som justerar färdigställandetider men tanken lär väl ha varit att entreprenören skulle samordna och utföra samtliga arbeten till en viss dag så att beställaren kunde ta över anläggningen.

Man glömmer ofta vad ett övertagande innebär

–      entreprenadtiden upphör och ansvarstiden som inleds med en garantitid börjar

–      entreprenörens rättigheter och skyldigheter att utföra ändringar och tilläggsarbeten upphör

–      entreprenörens rätt att disponera arbetsområdet upphör

–      entreprenörens strikta ansvar för skador på entreprenaden upphör

–      godkännandet utgör utgångspunkt för preskription för framställande av vite och annat skadestånd

–      slutavräkning skall ske

–      betalning enligt betalningsplan eller av innehållet belopp

–      entreprenören skall inom sex månader från entreprenadtidens slut översända faktura till beställaren med samtliga återstående fordringar rörande entreprenaden.  Beställaren skall även inom sex månader från entreprenadtidens slut framställa krav på kreditering för avgående arbete och för tillhandahållna arbeten

–      ställd säkerhet begränsas till 5%

–      entreprenaden eller den besiktigade delen därav avlämnas till beställaren

Utöver ovan angivna rättsföljder skall entreprenören avhjälpa i utlåtande över slutbesiktning antecknade fel.

Rättsföljderna vid slutbesiktning av del som inte är huvuddel återkommer jag till vid nästa blogg.

Med anledning av ovanstående punkter sätter sig beställare och projektledare i en liten onödig svår sits genom att godta att varje byggdel får besiktigas och godkännas för sig. Man borde följa det avtal man en gång undertecknat och avvakta ett helt färdigställt projekt.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Ett problem uppstod vid ombyggnad av ett toalett/duschrum för en handikappad person i en bostadsrättslägenhet.

Toalettstolen var placerad så att handikappstödet inte gick att fälla ner då detta tog emot handfatet.  Toalettstolen hade inte placerats på sådant sätt att armstödet kunde fällas ner.

Entreprenören ansåg att han utfört sitt arbete korrekt då stolen hade placerats med enligt honom rätt mått från vägghörn.

Att armstödet inte gick att vika ner ansåg han berodde på att tvättstället var för djupt – en uppgift som han hade redan från början.

Ur besiktningssynpunkt var det rätt givet att funktionen inte innehölls. Den handikappade personen kunde inte använda toaletten.

Hur löste man problemet?

Bostadsrättsföreningens styrelse som anlitat entreprenören och var en av parterna handla ärendet svagt och lät i st lägenhetsinnehavaren ta alla diskussioner med entreprenören.

Diskussionen blev långdragen och resultatet blev att lägenhetsinnehavaren tog över och ändrade läget efter egen önskan och med ekonomisk ersättning.

Ska det behöva vara så här. Borde inte entreprenören be om ursäkt och rätta till felet så att den handikappade personen kunde använda toalettstolen? En ekonomisk ersättning räcker inte för det obehag lägenhetsägaren har. Var det inte bostadsrättsföreningen som borde ha fört hans talan? Jovisst!

+++++

Postat i Ingen kategori | 6 kommentarer »

Mitt projekt med tillbyggnaden fortsätter.

Nu har vi kommit så långt att vi vet ungefär vad tillbyggnaden skall omfatta.

I den skall naturligtvis även installeras värme, el, vatten och avlopp. Hur ser detta ut i den bef byggnaden från 20-talet? Kan man bara koppla in som många tror? Man bör undersöka i vilket skick den befintliga anläggningen är. Måste något bytas ut eller kompletteras? Räcker pumpar, säkringar mm mm.

Husets fasader har tidigare tilläggsisolerat men inte källaren som i denna typ av byggnad ligger till hälften ovan mark.

Inte heller har dräneringen runt huset kontrollerats. Man har idag vatteninträngning på ett par ställen.

Det här är arbeten som villaägaren som regel inte tänker på då han skall förverkliga sin dröm att bygga ut.

Dessa arbeten kan bli kostsamma.

Ofta anlitar man en entreprenör som bygger men även skall fixa installationerna. Det är inte säkert att han tar upp problematiken att kontrollera befintliga installationer innan ny kopplas in vilket kan föra med sig framtida problem och kostnader för villaägaren.

Man bör från början anlita specialister för en genomgång och synpunkter.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Jag var häromdagen hos en familj som behövde större ytor i sin villa för sig och barnen.

En normal familj som alla andra men som alla andra inte är insatt i det byggnadstekniska och vad man kan åstadkomma av ett äldre hus.

Vilket är egentliga behovet? Vad är det man önskar sig? Hur skall ett nytt kök se ut? Skall man ha både dusch och bad? Ny tvättstuga? Förlänger man huset eller bygger man till vid sidan om? Ja, frågorna är många.

Här kommer nog det viktigaste i att förverkliga sitt utökade boende. Vad är det egentligen man behöver?

Ja, vad är det egentligen som familjen behöver? Vad kan man lägga till som lite bonus? Bastu. Klädkammare. Stor entré. Större rum än det verkliga behovet. Gasolspis. Valen kan bli många.

Det viktigaste är dock att prioritera det som är av största vikt. Fundera. Sov på saken för behoven tycks alltid ändras från dag till dag.

När man har något så när klart för sig vad man önskar kan man be en person, arkitekt eller byggnadsingenjör, hjälpa till att översätta detta till en ritning.

Allt är inte klart med det. Nu skall man smälta innehållet på ritningen och konstatera om det är på det sättet man vill leva i huset. Hur stämmer kommunikation tex mellan olika aktiviteter i huset? Har vi sol i rätt del av huset? Och, vad kostar det. Ja, frågorna är många.

Viktigt är att inte jäkta utan i lugn och ro tolka vad man anser man behöver.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »