besiktigat – en del av byggbloggarna

Som underlag vid besiktning ligger det avtal och däri ingående handlingar samt de förändringar som skett under entreprenadtiden som beställaren godkänt.

Vid besiktning skall som kap 7 § 11 säger ”med noggrant iakttagande av parternas rätt undersökas och bedömas i vad mån entreprenaden eller del av den uppfyller kontraktsenliga fordringar”.

Besiktningsmannen skall upprätta ett besiktningsutlåtande i vilket fel som noteras på den besiktigade delen skall antecknas. Normalt upprättas bilagor för resp ingående fackentreprenad som biläggs utlåtandet.

§§ säger också att beställaren har utöver de fel som antecknats i besiktningsutlåtandet vid besiktning enligt AB endast rätt att göra gällande fel

-       som förelegat vid besiktning men då inte märkts och inte heller bort märkas (dolt fel) eller

-       som beställaren skriftligen anmält till entreprenören inom sex månader efter entreprenadtidens utgång eller om felet är väsentligt inom 18 månader

Besiktning enligt ABT får beställaren även göra gällande fel

-       som kan konstateras endast genom mätning, provning elelr nyttjande

-       elelr som under garantitiden föranlett anmärkninagr med krav på avhjälpande vid en besiktning som sker med stöd av författning

Besiktningsmannen skall vid slutbesiktning godkänna entreprenaden om inte fel föreligger eller då fel av mindre betydelse förekommer i begränsad omfattning. Godkännadet gäller från dagen för slutsammanträdet som skall avsluta en slutbesiktning. Det enda tillfälle ett godkännade kan ges är i samband med en slutbesiktning.

Godkänns inte entreprenaden skall besiktningsmannen föreskriva fortsatt slutbesiktning.

Är entreprenaden inte så färdigställda att den kan godkännas får besiktningsmannen bryta besiktningen och föreskriva ny slutbesiktning.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

Fortsättning på föregående blogg.

Punkt 16 och 17 har jag skrivit om tidigare.

Punkt 18. Det är endast besiktningsman som kan besluta om ett godkännande eller inte av entreprenaden. Bitr besiktningsmän skall framföra sina uppgifter till besiktningsmannen om hans del av entreprenaden kan godkännas eller inte. Ett godkännande avser entreprenaden enligt avtal i dess helhet. Om entreprenaden inte godkänns skall besiktningsmannen ange skälen till beslutet.

Punkt 19. Om entreprenaden inte godkänns skall besiktningsmannen föreskriva fortsatt slutbesiktning. Om entreprenaden vid slutbesiktning inte är så färdigställd att den kan godkännas får besiktningsmannen avbryta besiktningen och föreskriva ny slutbesiktning. Viktigt att bitr besiktningsmän informerar besiktningsmannen om läget för sin del av besiktningen då besiktningsmannen skall besluta efter helheten. I båda dess fall skall entreprenören betala besiktningsmannen.

Punkt 23. Det är en hederssak att notera samtliga anmärkningar beställaren framför fastän de inte utgör fel. Beställaren får då verifikation på att de anmärkningar han tagit upp verkligen har penetrerats. Han kan heller i efterhand inte påstå att framfört anmärkningar inte behandlats.

Punkt 25. Besiktningsman bestämmer i samråd med parterna hur distribution av utlåtande och bilagor skall ske. Besiktningsman bör innan distribution ha tagit del av bitr besiktningsmäns bilagor.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

I utlåtande över besiktning – gäller alla typer av besiktning – skall anges fel som besiktningsmannen konstaterar. Detta kan ske antingen att man skriver in dem i utlåtandet – går som regel bra vid mindre besiktningar – eller i en bilaga.

Vid mycket små besiktningar t ex ett garage, ett förråd, ombyggnad av ett soprum eller liknande har vi använt ett särskilt utlåtande som kan skrivas ut direkt på plats och överlämnas till berörda.

Vad innehåller då en bilaga?

Den skall ju spegla punkterna i kap 7 §14. Bitr besiktningsmans bilaga innehåller fel inom deras fackområde.

Några punkter att tänka på är punkt 4. Entreprenaden samt parterna resp punkt 6. Närvarande personer med uppgift om vem som för respektive parts talan. Det är viktigt att bitr besiktningsmän vid både general- som totalentreprenad har klart för sig vem som är entreprenörens ombud. Ofta ser man underentreprenören som ombud för dessa arbeten. Man bör vid besiktningsgenomgång innan besiktning klargöra vem som får föra talan för underentreprenören.

Punkt 15. Uppstår någon punkt som är svårbedömdbar för bitr besiktningsman som bör besiktigas vid senare tillfälle så skall besiktningsmannen informeras och att han ansvarar för ställningstagande till beslut.

Fortsättning följer.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

En av dagarna gjorde vi en utflykt till Abu Dhabi, det största och rikaste av Emiraten. De består av sju stycken och ingår i det som benämns Förenade Arabemiraten. Detta samordnas och styrs av resp Emirats shejk.

Efter två timmars bussfärd på den 4-6-filiga vägen från Dubai når man Abu Dhabi. Stora områden är bebyggda men även stora ökenområden med sand passeras. Från och med gränsen till Abu Dhabi är utmed vägens sidor träd planterade. För att dessa skall växa erfordras bevattning. Detta sker numera mil efter mil med utlagda vattenslangar.

Vi passerar den nya motorbanan där det första Formula 1-loppet kördes under vår vistelse. Ihop med banan har ett stort stjärnfullt hotell byggts där hotellgästerna har en egen läktare.

Nära staden besökte vi den nya moskén byggd i marmor och inläggningar utförda av indier lika Taj Mahal. Kostnad ca 3,5 miljarder. Vi hade möjlighet att få del av moskén även invändigt – enkel, påkostad och stor.

Nästa stopp blev Emirate Palace, ännu ett 7-stjärnigt hotell. Hotellet hade en längd på 1 km och dess kostnad lär vara ca 3,5 miljarder.

USAs utrikesminister Hillery Clinton gjorde under vår resa sin resa till Israel och denna dag till Abu Dhabi så förvåningen var stor när vi mötte henne i entrédörren.

Abu Dhabi har startat sin byggverksamhet senare än Dubai men har stora planer på utbyggnader förutom bostäder och kontor planerar man ett Guggenheim-, ett Louvren-museum och en stor konserthall. Allt byggs på utfyllda havsytor.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

De flesta har säkert sett detta märkliga 7-stjärninga hotell utformat som ett segel och byggt på utfyllda massor ett par hundra meter ut i havet.

Genom läget har man kontroll över trafiken till hotellet. Endast hotellgäster samt de som bokat möten eller restaurangbesök slipper förbi säkerhetskontrollen.

Foajén är mäktig med vattenfall från planet ovanför. Rulltrappor för dig upp till ytterligare en foajé med en trivsam möblering och ett antal restauranger. Allt som glimmar lär vara guld.

Hotellet har 28 våningar men då varje rum består av två våningar blir byggnaden 56 våningar hög. Där uppe finns en restaurang och cafédel byggt som ett tvärskepp med en härlig utsikt över havet, palmen och öarna enligt världskartan. Med en utvändig hiss mot havet tar man sig snabbt upp. Lunchpriset var efter hotellets standard – 7 stjärnor.

Förutom diverse exklusiva shoppingaffärer finns i källaren under vattennivå en mycket elegant restaurang med akvarium.

Hotellet har en egen sandstrand. Temperaturen i skuggan mitt på dagen var när vi var där var ca 38° C. Sommartid lär den gå upp till 50°. Det här lär väl vara temperaturer som man inte bör utsätta sig för sol. Kvällarna var behagligare med ca 25°.

Av alla byggnader vi såg så borde det här hotellet vara ett av de mer attraktiva. Själva bodde vi i närheten av den gamla staden vilket vi uppskattade då runt hotellet fanns lägre bebyggelse med allehanda butiker som hade öppet länge på kvällarna.

Efter en liten kvällsvandring tog man en taxi tillbaka till hotellet. Ofta kostade den 8-9 kr men lägsta taxa var 20 kr. En timmes körning en kväll kostade 100 kr.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Dubai har en kustremsa på ca 7 mil som är bebyggd. Någon möjlighet att få en strandtomt är därmed obefintligt.

Man konstaterade att enda möjligheten var att bygga något ute i havet och resultatet blev en palmstam med sina grenar. Härigenom erhöll man ytterligare 10 mil strandmark.

Man har inom stenlagda strandkanter sprutat in sand från havsbotten och därmed erhållit byggbar mark. På varje del har man byggt 2-filiga vägar.

På den ”nedre delen av stammen” har man byggt ett stort antal höghus.

Bladen är bebyggda med villor som regel i två plan med pool och alla har givetvis egen strand.

Det yttersta bladet är förbundet med en vägtunnel. Här ute ligger ett av Dubais 7-stjärniga hotell Atlantis med 1400 rum om jag inte minns fel samt en suite på 900 kvm – kostar 170 000 kronor/dygn.

En förarlös monorailbana på pelare är byggd från fastlandet ut till hotellet.

Det mesta är byggt men en del återstår dock. Här liksom i övriga världen har byggverksamheten avmattats vilket gör att man lagt locket på ett tag framöver. Dock planeras att bygg ytterligare två palmer. Den nästa beräknas bli fem gånger större än den nu färdigställda.

Mellan dessa palmer har man ute i havet byggt upp ett stort antal öar placerade och utformade så att de bildar världskartan. Projektet lär vara synligt från månen. Öarna säljs till intresserade som sedan får planera och bygga på sin egen ö.

Ett litet stycke från palmen ligger Burj Al Arab – hotellet som i profil ser ut som ett segel.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Jag har under den gångna veckan deltagit i en av Stockholms Byggnadsförening anordnad studieresa till Dubai.

Vi har haft föredragningar om utvecklingen i Dubai samt träffat ett antal fastighetsutvecklare som redovisat sina gigantiska projekt.

Under de senaste 5-6-åren har staden växt från att ha varit en öken med sand till en jättestad.

4-6-filiga vägar har kunnat dras fram kring vilket man byggt 100-tals höghus på 50-60 våningar.

För en månad sedan invigdes en förarlös tunnelbana ovan jord till största delen.

Mitt i allt detta står världens högsta byggnad – 818 meter. Innehåller bostäder, kontor, hotell och utsiktsplan. Här kan man enkelt köpa en 1a för drygt 8 miljoner och en 2a för 34. Byggnaden skall invigas i början av december i år.

Man planerar ett Dubailand stort som ett av våra mindre landskap. Här skall byggas efterrapningar av Eifeltornet, pyramiderna, Taj Mahal m fl. Utmed huvudvägen till området är planerat att bygga 52 hotell däribland världens största vad gäller antal rum.

Ett känt projekt som spridit sig över världen är bebyggelsen på den ”palm” man byggt upp utmed kusten. Jag återkommer i nästa blogg om den.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

I en entreprenad finns som regel förutom ritningar även beskrivningar av olika slag samt en AF-del.

I AF-delen har införts adminstrativa, ekonomiska och juridiska frågor samt bl a uppgift över delar som entreprenören skall utföra eller överlämna.

Båda stommarna till AF och AMAor är väl genomarbetade handlingar som måste anses som värdefulla hjälpmedel.

Man brukar alltid påpeka att ändra inte grundtexterna i AF då man då genast kommer ut på hal is då texterna i AF är väl förankrade i juridiken.

Trots det börjar det bli vanligt att man i anbudsförfrågan bilägger ett anbudsformulär full med punkter som normalt borde ha medtagits i en AF-del. Anledningen till detta sägs vara att ingen läser ju AF-delen. Ja, med viss rätt men det blir ju inte bättre av att man trasar sönder den med lite text här och lite text där. Eller så är det ett sätt för juristerna att få jobb.

Vid besiktning dyker det ofta upp frågeställningar där man måste gå tillbaka till avtalet och försöka tyda nytillkomna texter i avtalet i st för i AF. Det vållar ofta svårigheter att förstå texts innebörd.

Det skulle vara välgörande om alla skrev korrekta och klargörande AF-delar. Härigenom erhåller man ett större förtroende och en enklare hantering av krav och information.

+++++ 

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Nämnde tidigare att AB och ABT endast nämner besiktningsmannen som är den som ansvarar för besiktningen.

Så var det nog en gång i tiden att det var en person som kontrollerade vad som byggts och som därefter påpekade utförda fel och gav sitt utlåtande om arbetet var utfört gott eller mindre gott.

Idag är situationen annorlunda. Projekten är större. Mer tekniska installationer har tillkommit och diverse prover måste ske för att kunna avgöra om arbetena är utförda på ett godtagbart sätt.

Härigenom har besiktningsmannen blivit fler personer – besiktningsmannen och hans biträdande besiktningsmän.

Vid riktigt stora entreprenader kan man ha behov av kanske dussinet andra personer för att bedöma utförandet. I vissa fall måste besiktningsmannen enbart ägna sig åt att administrera projektet. Är han dessutom kvalitetsansvarig, vilket är positivt, har han en ännu större uppgift.

En stor uppgift för besiktningsmannen är att leda alla sammanträden samt ta fram erfoderliga uppgifter kring projektet.

Som regel utser besiktningsmannen sina biträden – som regel personer som arbetat ihop och som är vana med handläggningen och kunskap om besiktningsgenomförandet.

Ibland utser beställaren vissa biträdande besiktningsmän. Det är inte alltid så lyckat då de arbetar och vill arbeta på eget sätt, kan ha svårt att anpassa sig till gruppens arbetssätt, tider, vikten av rätt utformade bilagor och samordning. De känner att de har beställarens stöd och drar ofta åt sitt håll. Ur ansvarsynpunkt är det viktigt att i utlåtandet ange vem som utsett vem.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Det visar sig särskilt vid större entreprenader att ett man har stor glädje av att hitta ett bra system för notering av utförda slut- och efterbesiktningar.

Besiktningsmannen har med konsultavtal skyldighet att bevara handlingarna i 10 år. Kommer då en fråga upp under denna tid är det utomordentligt bra att ha ett bra grepp över de handlingar man själv och biträden upprättat.

10-årsgränsen kan då den är onödigt lång ur besiktningssammanhang skrivas bort till en kortare tid.

Ofta skrivs inga utlåtanden – som AB och ABT säger – i samband med efterbesiktningar. Detta bör överenskommas med beställaren.

Besiktningsmannen – ofta kallad huvudbesiktningsman vilken benämning egentligen inte finns – bör innan biträdande besiktningsmän sänder ut sina bilagor ha tagit del av dessa då han är övergripande ansvarig för besiktningen. AB och ABT talar enbart om besiktningsmannen.

På förteckningen över utförda besiktningar kan det även vara lämpligt att ange kompletterande besiktningar, utredningar, datum för godkännande, garantitid, förlängda garantier, servicebesök mm samt datum då handlingar utsänts.

+++++

Postat i Ingen kategori | 5 kommentarer »