besiktigat – en del av byggbloggarna

Vad gör man vid garantibesiktning av en bostadsrättsförening om någon lägenhetsinnehavare påstår att han blir störd av grannen. Ljudisoleringen är för dålig enligt hans tyckande.

Kan inte besiktningsmannen avgöra att så är fallet – vilket naturligtvis är svårt just vid besiktningstillfället – så hänskjuter han frågan till en särskild besiktning.

Besiktningsmannen föreslår vem som skall utföra utredningen och den som utsett honom beslutar.

Han fastställer även när utredningen bör vara klar.

Är det en ljudfråga får man som regel göra en ljudmätning för att kunna fastställa om det ligger något i det lägenhetsinnehavaren påstår.

Besiktningsmannen tar ställning till den utredning som görs och skriver analogt med utlåtande över besiktning ett utlåtande över denna särskilda besiktning.

Här skall framgå om besiktningsmannen anser om entreprenören är ansvarig eller ej.

Han skall även besluta om frågan föranleder förlängd garantitid liksom vem som skall bekosta utredningen.

Utlåtandet skall tillställas parterna och andra enligt den överenskommelse som fattas.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Kvalitetsansvarige skall som tidigare nämnts förvissa sig om att brandskyddsbeskrivningen innehålls.

På motsvarande sätt skall även andra föreskrifterna i kontrollplanen innehållas.

Kontrollplanen fastställs i samband med det byggsamråd som skall hållas före projektets igångsättning.

Då överenskoms vilka delar som är av vikt för att erhålla slutbevis.

Detta kan var verifikation över egenkontroll av projektering resp av entreprenadarbeten, att OVK-kontrollen är utförd, besiktning av tillgänglighet – har blivit mer och mer viktig, besiktning av sprinkleranläggning, brandfrågor som tidigare nämnts, att bygglov har följts, att inmätning har utförts, att relationsritningar är överlämnade enligt överenskommelse samt att entreprenaden är avslutad.

Allt detta är av största vikt för besiktningsmannen då det bl a ligger till grund för beslutet om entreprenaden kan godkännas eller ej.

Kvalitetsansvarig sänder till kommunen verifikationen på att kvalitetsplanens delar innehålls varefter slutbevis erhålls.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Uppsalaavdelningen av SBR besökte Uppsala Brandförsvars anläggning Viktoria häromdagen. Ett mycket intressant och lärorikt besök.

Vi fick ta del av problematiken vid bränder och hur räddningsaktionen vid dessa är organiserade.

Uppsala har klarat sig bra ifrån allvarligare intermezzon men ändå haft några besvärliga bränder.

Badhuset vid Ga Torget som hade bebyggelse runt omkring vållade stora problem.

Saluhallen totalförstördes vid en brand liksom anrika restaurang Flustret.

Vi kom in på övergången från att man kunde ta hjälp av brandförsvaret för granskning av brandfrågor till dagens brandskyddsbeskrivning där byggherren har ansvaret att se till att byggnaden uppfyller gällande krav för brandsäkerhet.

Vid projektering ligger denna beskrivning som underlag för att projektörerna skall uppfylla gällande krav.

Dessa krav följs sedan upp under byggtiden för att när projektet är färdigställt kunna verifieras som innehållna. Där finns t ex krav som brandtätningar, rökluckors funktion mm som skall vara godkänt utförda.

Här gäller att besiktningsmannen själv eller via biträde kontrollerar arbetenas utförande som underlag för ställningstagande till ett godkännande av entreprenaden.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Vi har ett radonhus och mäter med jämna mellanrum radonvärden.

Värdena har varierat från gång till gång.

Senaste mätningen var högre än tidigare varför vi beslöt att kontrollera det till- och frånluftaggregat vi tidigare installerat.

Vad gör man? Kontaktar en bra och tillförlitlig ventilationsfirma för service. Nästa vecka blir bra. Tisdagem.

Tisdageftermiddag kommer men inga tekniker.

Nytt samtal med firman och ny dag fastställdes för besök och åtgärd.

Dagen kom men åter ingen tekniker.

Vad gör man?

Jo, ringer och frågar hur deras ordergivning sker eftersom ingen dyker upp som lovat.

Nu har vi kommit överens om en ny dag om ett par veckor. Väntar med spänning om deras löfte skall infrias.

Förra året installerade vi en luftvärmepunp på landet. På planerad installationsmorgon ringde entreprenören och meddelade att han var sen. Det händer alltför ofta och man kanske inte kommer överhuvudtaget den dagen. Jag hettade till och påtalade att vi överenskommit att hans kulle vara hos mig kl 8.00. Det visade sig att han var 15 min försenad och ville meddela mig att han var något försenad. Jag bad honom om ursäkt när han kom. Det finns seriösa företagare.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

16  Särskild utredning. Den kan bli aktuell vid två tillfällen

      - när besiktningsmannen inte kan avgöra om fel föreligger utan att först ha genomfört en

        utredning

- när del av entreprenaden omfattar funktionsåtagande – om inte ABT är föreskrivet –

        från entreprenörens sida och den måste provas, nyttjas eller brukas för att funktionen

        skall kunna fastställas

        Här skall parterna även klargöra vem som skall göra utredningen och när den skall vara

        avslutad.

17  I vilken utsträckning besiktningsmannen anser entreprenören skyldig att avhjälpa felet

      samt nedsättning av entreprenadsumman. Detta avser fel enligt kap 5§18. Nedsättningens

      storlek skall då bedömas med utgångspunkt från att man får leva med felet, omfattningen

      av felet, entreprenadens användbarhet, livslängd, avkastning på investerat kapital mm.

18  Godkännandefrågan. Omfattningen av en slutbesiktningen skall resultera i ett

      godkännande av entreprenaden eller ej godkännande av entreprenaden. Godkänns inte

      entreprenaden skall besiktningsmannen föreskriva fortsatt slutbesiktning.

20  Garantitid. Omfattningen av slutbesiktningen omfattas av garantitid. Förlängning av

      garantitid kan vara aktuell.

23  Av beställaren gjorda anmärkningar som enligt besiktningsmannen inte utgör fel. Ett gott

      råd är att anteckna alla de fel som framförs och ange en motivering varför man inte anser

      det utgöra fel.

Ett gott råd att förkovra sig i besiktningsgenomförandet är det kompendium – Besiktning av entreprenader, AB resp ABT – som jag och kollegor skrivit och som utges av Byggtjänst.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Här föreligger samma problematik som för bilagorna. Man måste klarlägga vad som gäller.

Kap7§14 i AB resp ABT nämner de punkter som bör behandlas vid en besiktning och dessa tas upp i den omfattning som erfordras i utlåtandet.

För en van besiktningsman är detta inga problem.

Punkter som brukar ställa till funderingar är

1    Typ av besiktning. Är det slutbesiktning, efterbesiktning, garantibesiktning?

2    Besiktningens omfattning. Är det entreprenaden i dess helhet eller delar av den?

8    Fråga om jäv. Är bara aktuell då parterna gemensamt utsett besiktningsmannen.

11  Delar som inte är åtkomliga för besiktning. Här måste besiktningsmannen skilja på

      undantagna delar och delar som inte är åtkomliga. Inte åtkomliga delar är sådana som

      entreprenören har färdigställt men inte kan besiktigas t ex snö på tak. Undantagen del kan

      vara t ex den separata garagebyggnaden.

12  Delar som inte besiktigas okulärt utan endast på grundval av entreprenörens

      dokumentation över avtalade kvalitets- och miljöåtgärder. Entreprenören skall till

      slutsammanträdet kunna redovisa dokumentation över kvalitets- och miljöarbeten enligt

      kap 2§2. Är redovisningen inte komplett eller felaktig antecknas detta i bilagan. I vissa

      lägen görs t ex besiktning för att redovisningen är knapphändig. En förlängning av

      garantitiden enligt kap 4§9 punkt 1 kan bli aktuell.

13  Aktuella bilagor från besiktningar redovisas. Besiktningsmannen bör ha tagit del av de

     från bitr besiktningsmän upprättade bilagor innan de distribueras i samband med ett

      utlåtande.

15  Bedömning som bör anstå till senare besiktning. En riktlinje bör vara att fel som inte

      förväntas förändras till det bättre med tiden utgör fel.

Fortsättning följer

+++++

Postat i Ingen kategori | 4 kommentarer »

Ja, tyvärr många gånger.

Skälet är naturligtvis även här att man inte behärskar kunskapen kring besiktningsgenomförandet.

Problem som uppstår är att om det inte i ett utlåtande klart framgår vilken typ av besiktning som är genomförd, dess omfattning, vilka fel som noterats, blev entreprenaden godkänd eller inte, garantitider, till vem sändes utlåtandet mm mm så är handlingen inte korrekt och kan leda till motsättningar mellan parterna.

Som synes kan felen vara många.

För att råda bot på detta finns bara en väg – inlärning av kunskaper.

Ett annat problem som kommer är att vi har en alltför liten tillväxt bland besiktningsfolket. Vi behöver nya unga krafter som är intresserade av området. För den som önskar finns säkert många äldre besiktningsmän som ställer upp som mentorer. Ta chansen ni unga. Bättre och billigare utbildning kan ni inte få men välj rätt mentor.

+++++ 

Postat i Ingen kategori | 4 kommentarer »

Läste Byggblaskets rappa kommentarer och artiklar och jag delar uppfattning med dem om mycket.

Nog är det märkligt att vi i byggbranschen inte kan ta ansvar för vår handling. Eller vi gör så gott vi kan och vi kan inte bättre.

Svensken älskar att utreda och utreda och konstaterar ofta samma resultat. Blir det då bättre av dessa utredningar? Säkert hjälper en del att leda branschen framåt.

Svensk forskning är utmärkt men det gäller att ta tillvara resultaten.

En av våra större företagsledare inom industrin nämnde på 60-talet att om industrin skulle arbeta på samma sätt som byggbranschen så skulle industrin få för höga kostnader och för dåliga produkter. Den skulle inte överleva utan företag utanför Sverige skulle ta över. Här fanns konkurrens. Byggbranschen har ännu inte den stora konkurrensen.

Under årens lopp har jag deltagit i allehanda projekt som skulle leda branschen och företagen framåt. Vem minns inte tidsplaneringen på 70-talet som hade sina rötter i svensk flygindustri och senast den stora utbildningen av kvalitetsansvariga enligt PBL. Vad har vi lärt av detta? Tidsplaneringen blev under några år en fluga och ledde väl förhoppningsvis till att andra system togs fram på marknaden som var mer lätthanterliga.

Utbildningen av kvalitetsansvariga var bra. Här kom många att få en förbättring av sina kunskaper men de flesta har inte förnyat sin behörighet. Av egen erfarenhet så tillvaratas dock inte den kvalitetsansvariges kunskaper och befogenheter. Denne är ju i praktiken byggnadsnämndens förlängda arm. Man kan fråga sig vad den kvalitetsansvarige spelade för roll i de dagsaktuella studentbostäderna i Stockholmstrakten som inte får bebos pga bl a att brandtekniska frågor inte är tillgodosedda.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Det är inte mina hantverkare utan den pjäs Uppsala Stadsteater ger fn – Hantverkarna. Vi såg den häromkvällen för att se om pjäsen hade något med verkligheten att göra.

Det blev en lättsam pjäs hur hantverkaren förhåller sig till sitt arbete. Man talar ju ofta om för varandra hur hantverkaren man anlitat bettet sig – men med överdrift.

Nu är det inte så totalt sanslöst som skådespelarna ville framställa saker och ting. Men nog har vi hört alla möjliga bortförklaringar om leveranser, om byten, om ändringar, om medarbetare som inte kommer som utlovats, om provtagningar, om kommunen som skulle ha gjort sina arbeten, om felaktiga ritningar mm mm.

För den oinvigde var pjäsens redovisning många muntrationer men för den som råkat ut för icke seriösa hantverkare dyker minnet upp om vilka mödor det inneburit.

Helt klart har vi problem med framför allt samordningen. Rörmokaren som skulle kommer på tisdag kommer på onsdagseftermiddag, målaren har felaktigt material, elektrikern har inte fått leveranser, mm mm.

Vi talar så ofta om logistiken om alla branscher. Här har nog byggbranschen mycket kvar att lära.

Att pjäsen sedan fick helt andra konsekvenser än ett normalt bygge ligger mer i författarens sinne än verklighetens.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

Jag har tidigare talat om fel och hur de bör antecknas i resp bilagor till ett besiktningsutlåtande. Givetvis kan fel antecknas direkt i utlåtandet om det är ett fåtal och därmed lätthanterligare.

I besiktning ingår även att kontrollera att t ex CE-märkning är utförd, att anläggning är driftsatt, att samordnad funktionsprovning är utförd, hissintyg, radonmätning, täthetsprovning, ljudprov, OVK-kontroll mm mm.

Därtill kommer att kontrollera att drift och skötselintruktioner för bl a teknik och brand finns framme och är överlämnade.

Vid vilka tidpunkter skall servicebesök ske? Jag brukar i utlåtande skriva in datum för resp servicebesök. Vid garantibesiktning är det då enkelt att följa upp om dess är utförda enligt överenskommelse.

En viktig del är även relationsritningar för den dagliga användningen. Hur ofta är det inte vid om- och tillbyggnader som dessa saknas och stor möda får läggas ner för att skapa nya ritningar.

Tidigare har jag även nämnt både kvalitets- och miljöplan som ingår i entreprenörens handling att överlämna till beställaren.

Att kunna redovisa ovanstående handlingar är en del av besiktningen som besiktningsmannen skall granska. Vid många tillfällen erhåller inte entreprenören en godkänd entreprenad därför att väsentliga delar av handlingar saknas.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off