besiktigat – en del av byggbloggarna

I förra inlägget redovisade jag missnöjet hos en entreprenör som upplevde besiktningsmännens nonchalans att verkligen notera det man vid besiktningen behandlat.

Jag tror inte denne entreprenör är ensam om sin syn.

Med korrekthet för båda parter skall besiktningsmannen undersöka och bedöma om entreprenaden uppfyller kontraktsenliga fordringar. Inga fel får antecknas utan att part fått tillfälle att yttra sig om detta.

Av AB och ABT framgår klart hur utlåtande/bilagor skall avfattas. Detta skall göras skriftligt och undertecknas av besiktningsmannen. Det innebär att fel skall noteras där de ”hör hemma”.

Fel kan vara

-       fel som entreprenören ansvarar för

-       fel som entreprenören inte är ansvarig för. Viktigt att notera även dessa för ev framtida diskussioner.

-       ett annat förhållande som kan leda till en slutlig bedömning men får anstå till en besiktning vid senare tillfälle

-       att vissa fel kan vara svårbedömda och får då hänskjutas till en särskild utredning

-       fel enl kap 5 §18 och med avhjälpande enligt kap 7 §13 kan föranleda en nedsättning av entreprenadsumman

-       av beställaren gjorda anmärkningar som enligt besiktningsmannen inte utgör fel

Fel kan alltså vara av många olika slag och det är viktigt att besiktningsmannen har helt klart för sig då ansvarfrågan är av så varierande slag.

Att anteckna beställarens anmärkningar utgör ett krav.

Den som skall utföra besiktning måste vara väl insatt i hur en besiktning skall utföras enligt AB resp ABT.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Hade häromdagen ett litet symposium hos en av våra större entreprenörer.

De ville att jag skulle komma för att diskutera hur de skall bära sig åt för att tolka alla dåliga besiktningsbilagor de erhåller.

Man protesterade högt mot besiktningsmännens sätt att notera fel.

Vid besiktning konstaterade man fel förorsakade av entreprenören. Dessutom fanns någon beställaranmärkning dvs de som man säger vara en E-  resp A-punkt.

När bilagan sedan erhålls var inte diskuterade fel noterade med angivande av typ av fel. Vad tog besiktningsmannens ansvar vägen?

Flera besiktningsmän angav överhuvudtaget inte att upptaget fel utgjorde entreprenöransvar eller inte.

Besiktningsmannen bör vara så insatt i AB resp ABT att han kan utforma en bilaga efter dessa. I kap 7 §14 finns innehållet redovisat som bör ingå i ett utlåtande/bilaga. Både beställare och entreprenör måste kunna lita på att besiktningsmannen kan gällande bestämmelser.

Vad sämre var var att en del av dessa besiktningsmän var av Sitac certifierade och borde ha kunskap om handläggningen. Dessa besiktningsmän är som regel medlemmar i SBRs – Byggingenjörernas – entreprenadbesiktningsgrupp. Vad gör SBR för att stävja ofullständig redovisning från besiktning? Det minsta man kan begära av dessa besiktningsmän är att utlåtande och bilagor följer kap 7 i AB resp ABT i enlighet med de mallar gruppen framtagit.

Här vilar ett stort ansvar på SBR att följa upp och utveckla sin entreprenadbesiktningsgrupp. Det minsta man kan begära efter en utbildning hos SBR är att dess medlemmar skall kunna förstå besiktningens vikt och upprätta korrekta juridiska dokument.

För de som inte följer SBRs utbildning är det viktigt att införskaffa sig den kunskap som erfodras för att utföra besiktningar på ett korrekt juridiskt sätt.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

Mitt första uppdrag omfattade en vårdanläggning. Landstinget var byggherre och en privat mindre entreprenör utförde arbetet.

Det här var i början av 70-talet.

Hur gör man då en besiktning var min stora fråga. Telefon och kontakt med någon äldre kollega och jag hade en inriktning hur man genomför en besiktning.

Slutbesiktningen med sitt slutsammanträde gick bra.

Därefter följde en och annan besiktning men under hand fick jag fler och fler uppdrag. Så småningom upptogs min tid av enbart besiktningar. Storleken av uppdragen ökade också. I början av 90-talet slutade jag som delägare i det som idag heter Temagruppen för att helt ägna mig åt besiktningar i egen regi. Med åren tillkom även att vara kvalitetsansvarig K enl PBL. Under början på 2000-talet och framöver hade jag uppdrag där projektens sammanlagda värde var mellan 3-5 milliarder per år.

Jag hade under slutet av 80-talet konstaterat att besiktningkunskaperna och genomförandet varierade stort bland konsulterna och föreslog då SBR – Byggingenjörerna – som jag var medlem i att starta en ut- och fortbildning av besiktningsmän alla kategorier.

Vi fick från besiktningsmän bilagor och utlåtande för att se hur man behandlade besiktningar. De var av allehanda slag. Roligaste och sämsta utlåtandet var det där man klargjorde att det var en alldeles strålande dag att göra besiktning, luften var varm och byggnaden lyste i solen, det såg trevligt ut inomhus och allt avslutades med att beställarens hustru bjöd på kaffe och nybakat bröd. Lite städning återstod men inget om godkännande eller ej.

Framförallt advokat Jens Pedersen och jag arbetade med ett utbildningpaket som omfattade tre kursavsnitt med avslutande skriftligt och muntligt prov. När jag avgick som ordförande i SBRs entreprenadbesiktningsgrupp hade jag varit med om att examinera drygt 200 besiktningsmän.

Stort arbete lades på att ta fram juridiskt korrekta mallar för bilagor och utlåtande. Många diskussioner dök alltid upp om dessa på efterföljande symposier som de auktoriserade besiktningsmännen måste delta i med jämna mellanrum.

SBR har på senare år överlåtit godkännandet på Sitac där man i dag blir certifierad. Symposier och fortbildning ligger kvar på SBR.

Ett mycket stort problem i branschen är att tillväxten av besiktningsmän är låg. Allt fler går i pension. Hur löser man detta?

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Vid startmötet för en besiktning av ett färdigställt projekt går man igenom hur besiktningen skall genomföras varefter den verkställs. Ett slutsammanträde hålls där ev oklarheter tas upp och man fastställer resultatet av besiktningen.

Utlåtande över slutbesiktningen med bilagor upprättas i enlighet med AB resp ABT.

Utlåtandet liksom bilagor följer de punkter som är uppsatta i kap7 §14.

Vid fortlöpande besiktning fastställer man från början att alla dessa rubriker inte är nödvändiga att tas med i bilagor. Enbart de som berörs tas med. Övriga rubriker, dess innehåll och lydelser genomgås vid startmötet och fastställs vad de innehåller och dess text. Härigenom erhålls en bilaga som är praktisk hanterbar.

För att inte få ett stort antal bilagor har jag vid varje ny fortlöpande besiktning av projektet som regel gjort efterbesiktning av tidigare besiktning samtidigt som jag ”fyllt på” i samma bilaga med ny besiktning. Detta innebär att den senast översända bilagan innehåller samtliga aktuella noterade fel. Tidigare bilagor kan läggas åt sidan. Förfarandet gäller samtliga fackbesiktningar.

Den uppläggning har uppskattats då den underlättar för alla parter.

När man är framme vid slutsammanträde har man genom det fortlöpande besiktningsförfarandet besiktigat hela projektet och det föreligger endast en bilaga från varje fack. Man brukar som regel vid detta tillfälle endast behöva göra någon mindre slut- eller efterbesiktning samt kontrollera att det är städat. 

Slutsammanträdet avkortas avsevärt genom detta förfarande.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Ett nytt begrepp är lanserat. Min besiktningsgrupp har under många år utfört produktionsanpassad besiktning då vi tyckte namnet passade bra på att följa produktionen och besiktiga av delar allteftersom de färdigställdes. Vi har nu bytt namnet efter AB och ABTs linje.

Fortlöpande besiktning är ett bra sätt att följa ett projekt och ta del av dess framskridande. Den här typen av besiktning kombinerar kan man väl säga kontroll och besiktning. Den följer färdigställande och besiktigar av del för del varför uppföljningen sker på ett helt annat sätt än då en slutbesiktning görs när projektet är färdigställt.

Ett exempel – ett badrum. Här finns många moment som skall utföras. Golvlutning är en av de första viktiga delarna. Egenkontroll kan visas upp och vid första besiktningen kontrollerar man att egenkontrollen är korrekt utförd eller att man tillsammans besiktigar att kraven på att golvlutningen innehålls. Täthetsisolering – är alla ytor utförda, är förstärkning gjorda i hörn, socklar, skarvar, mm. Golvplattor – fastsättning, lutningar, fogning. Kaklade väggar – som golvet. Målning. Inredning, mm.

Då kanske badrummen upprepar sig kan detta vara ett bra exempel på en egenkontroll som får utgöra underlag för besiktningen. Genom att vara överens om utförande i ett antal första skeden kan entreprenören ta över och göra alla kontroller själv. Givetvis måste man under hand för alla parters skull kontrollera då och då att arbetet utförs som överenskommits.

I kap 7 §12 nämns att om den skriftliga dokumentationen som upprättats av entreprenören kan visa att entreprenören utfört arbete kontraktsenligt så utgör det tillräckligt underlag för bedömning av delen i fråga.

Det innebär att besiktningen kan begränsas och entreprenörens dokument får utvisa om de olika arbetena kan accepteras. 

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

När man arbetar skall allt gå som planerat. Ibland blir det dock stopp.

1995 opererades jag för prostatacancer då mitt PSA-värde var väl högt och prostatan var helt infekterad av cancer. Den togs bort.

Från sängen höll jag kontakt med mina projekt och fick under den första tiden hjälp av mina kollegor.

Efter något år steg PSA-värdet igen och jag blev strålad.

Efter ytterligare några år steg åter värdet varefter jag var 3e månad får injektioner mot cancern.

Jag brukar på möten då vi ofta är många män berätta om min situation för att få alla att förstå hur viktigt det är att kontrollera sitt PSA-värde. Detta sker genom ett enkelt blodprov.

Numera så vägrar inte läkarna att ta detta prov men det finns fortfarande de som tycker det inte är nödvändigt. Man får då stå på sig. Upptäckten för mig skedde av en ren slump. Jag uppmanar därför alla män som regel över 55 år att ta detta prov men inget hindrar provtagning vid tidigare år.

Det finns ett prostatacancerförbund i Sverige som arbetar för en allmän screening men läkarna anser att PSA-prov inte är helt tillförlitliga vilket gör att politikerna ännu inte har tagit ställning. Under förra mandatperioden lyckades jag med politikerhjälp få med en riksdagsmotion om allmän screening men denna avslogs.

Under många år har kvinnorna genomgått mammografi. Är det då inte dags för pappografi för männen.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

En annan ung man gjorde en alldeles utmärkt egenkontroll. Han hade monterat fönster och prickade korrekt av allt han gjorde. Efteråt gjorde han en extra kontroll av alla fönster och konstaterade att några var svårstängda. Denna kontroll överlämnade han till arbetsledningen samtidigt som han såg till att fönstren gick att stänga. Ett bra underlag för besiktning.

Alla hundratals betongfundament var helt korrekta. Min fråga blev naturligtvis att någon måste ha gått fel. Visst men då hade man gått tillbaka och kontrollerat om fel var tillrättade. Därav inga fel.

Jag fikade med platsledningen samtidigt som vi talade om kvalitetsfrågor. In kommer en kille och sätter sig vid bordet intill och fyller i ett antal papper i snabb takt. Jag misstänkte att det var hans egenkontroll så jag måste ställa frågan. Jovisst, var det så. Han hade lagt golv en vecka och var nu klar och måste visa att han gjort egenkontroll. Han blev lite snopen då jag berättade att jag var den kvalitetsansvarige enl PBL och dessutom besiktningsman. Jag tror att han nästa gång gör sin egenkontroll på ett annat sätt. 

Vid ett komplicerat prefabmontage blev vi av någon anledning misstänksam att montaget inte var korrekt. Mycket riktigt. Efter uppbilning av överbetongen konstaterades att några bultar i bultförbandet inte var monterade samt andra inte fullt dragna. Vad säger man då om egenkontrollen

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

Under alla år som jag varit med om att försöka få egenkontroller att vara egenkontroller så har jag fått sett ett antal varianter.

I ett projekt fanns ungefär 200 prefabricerade duschrum som visade sig ha felaktig golvlutning i duschdelen. Vid genomgång av egenkontrollen konstaterades att tillverkningsritningarna mycket riktigt angav en måttsättning och hur fallen skulle byggas upp. Därefter kontrollerades egenkontrollen och tro det eller inte varje duschenhet hade avprickats att ha uppfyllt kravet på angiven golvlutningen. Falsk angivelse med andra ord. Som alla vet är det inte lätt att avhjälpa sådant fel.

Ett annat projekt hade en stor mängd isolerade ytterväggselement av trä. Leverantören hade vid anbudsförfrågan visat hur han tänkt utföra elementen vilket sedan låg till grund för hans avtal. Bl a skulle isoleringen bestå av ett enda stycke som hade korrekt passform. Vid en av de första leveranserna kontrollerades isoleringen genom att ett par element togs sönder. Det visade sig att isoleringen inte alls var utförd så som överenskommits. Monteringen försenades och ett stort antal män fick ta sönder elementen och isolera om dem.

En ung man drevade fönster när jag passerade. Han noterade noga vad han gjorde och ingen skugga skall falla på honom. Allt var perfekt utfört bara det att han hade placerat den diffusionstäta på fel plats. Informationen till honom hur utförandet skulle göras var inte följaktligen inte korrekt.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Allt som byggs måste underhållas. Även vår båtbrygga på landet.

Den byggdes för knappt 30 år sedan, en riktig brygga med två stenkistor och stockar som överbyggnad för däcket. En rejäl skapelse.

Under åren har isen gjort sig påmind. Isen trycker på utsidan och vattnet mellan stenarna i stenkistorna fryser till is och sätter bryggans konstruktion på prov. Under åren har stockarna runt stenkistorna flyttat sig och risk finns att de snart inte har något upplag. Trots de stora tyngder som stenkistorna utgör och med de nedslagna pålarna i botten så har bryggan förflyttas av isen under de senaste 15 åren mer än 50 cm i sidled.

Pålarna i stenkistorna sticker upp ca 50 cm över däckplanet men vid högvatten har däcket lyfts i jämnhöjd med toppen på dessa. Man är förundrad över vilka krafter det finns både i isen och vattnet.

Nu kommer vi att klä in stenkistorna på utsidan mot vattnet med impregnerad plank och fylla håligheterna i stenkistorna med kross. Även ett nytt däck kommer att utföras liksom att vi förlänger bryggan 1,5 meter.

Det här blir ett vinterjobb. Isen måste lägga sig och därefter sågar man upp den runt stenkistorna för att kunna slå ner och fästa planken.

Med spänning ser vi fram emot arbetet och en ny fin brygga nästa sommar – om nu isen lägger sig.

+++++

Postat i Ingen kategori | 4 kommentarer »

Jag nämnde tidigare att vi tog fram en lathund om egenkontroll.

Som allt nytt är det ofta svårt att sätta sig in i materialet. Vi mötte även detta varför vi föreslog att vi på besiktningssidan deltar i upplägget av egenkontrollen tillsammans med entreprenören eller hans underentreprenörer. Beställaren deltog även som regel.

Ett exempel från detta var en genomgång av golvläggning med linoleummattor.

Här var det lämpligt att göra ett arbete i några rum och sedan göra en referensbesiktning av detta. Uppfyller då de det krav som ställts i avtalet så får efterföljande arbeten utföras på motsvarande sätt och underentreprenören redovisar i sin egenkontroll kommande arbete. Utförs detta på rätt sätt kan det ligga till grund för besiktningsarbetet.

Nå, hur gjordes upplägget? Ja, alla moment gicks igenom, stämmer kvaliteten på matta enligt avtal, vilket lim, vem ansvarar för underlaget, mönsterpassning, foganslutning mm. Mattkvaliteten var den föreskrivna men limmet var det lim som företaget brukade använda. Det överensstämde inte med förutsättningarna och inte heller var det miljöklassat. Här fick underentreprenören fundera igenom hur han skulle fortsätta sitt arbete. Limmet fick tv inte användas.

När arbetena sedan kommer igång är det med stor trevnad man träffar hantverkarna. De har fått en särskild känsla för arbetet då de fått vara med och diskutera hur allt skall utföras, vilka krav som finns och hur de skall redovisa sitt arbete. Skillnaden är stor att bara pricka av i en egenkontroll ”utfört”.

En fördel med att besiktningsmännen deltar i upplägget är att besked kan lämnas i förväg vad som är accepterat eller inte.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off