besiktigat – en del av byggbloggarna

Man vill inte tro att sommaren är här som det regnat de senaste dagarna – eller är det kanske just därför.

Som vanligt skall många byggprojekt vara klara till semestern varför det arbetas intensivt på sina håll så att man ska bli klara för slutbesiktning.

Ofta samma sak varje år. Och det är ofta samma sak varje år vad gäller besiktningen. Man är i princip klar. Är det så att man inte gjort diverse fastställda provningar så är det inte slutstädat.

Man vill gärna att besiktningsmannen skall godkänna det ännu inte färdigställda projektet.

Tyvärr är det inte besiktningsmannens bekymmer utan den som har förorsakat att arbetena inte är färdigställda som gör att entreprenaden inte kan godkännas.

Nu uppstår ett nytt problem. Semestern är i antågande och besiktningsmännen är ofta starkt upptagna dessa veckor före semestern. Risken är stor att slutbesiktningen inte kan utföras förrän efter semestern vilket innebär ytterligare försening.

Finns bara ett botemedel och det är att se till att överenskommet datum för färdigställande kan infrias.

Med de orden avslutar jag vårens bloggande och tackar för alla kommentarer jag fått. Trevligt att få igång en diskussion. Gå gärna tillbaka till mina tidigare bloggar. Nya funderingar kanske dyker upp.

Önskar alla en fin midsommar och en skön sommar så hörs vi i augusti igen.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Läste häromdagen att man skall ge läkarna ackordspeng för varje patient man behandlar. Föreskriver läkaren provtagningar dras den kostnaden från hans intjänade ackord.

Börjar verka likna byggbranschen. Där jobbar man också på ackord men man slipper avdrag för det extraarbete man förorsakar.

I byggbranschen uppstår fel till stor del som jag upplever det på grund av att man arbetar på ackord. Klart att man vill tjäna pengar och kan man åstadkomma resultat på ett hyggligt sätt utan att det märks så har man skrapat ihop några extra kronor.

Nu hamnar läkarna i samma situation. Klart man klarar tre patienter på en kvart i stället för som tidigare kommenterade en sjuksköterska om man tjänar pengar på det. Undvikes dessutom att ta erforderliga prover så tjänar man ytterligare några kronor och kanske inte så få heller. Men kommer inte patienterna att komma i kläm precis som beställaren vid fel i byggprocessen?

Jo, men det finns faktiskt seriösa hantverkare och läkare som inte finner sig i ett sådant system utan gör ett förtjänstfullt arbete men dessa nämner man inte så ofta. Jag har en urologläkare som alltid är försenad. Hon får alltid beröm av mig för att hon är sen – hon tar nämligen tid med att prata med sina patienter.

På tal om urolog. Jag drabbades av prostatacancer och opererades 1995, stålades därefter och får i dag sprutor då cancern hade spridit sig. Av en ren slump upptäcktes cancern. En läkare tog ett PSA-prov – enkelt blodprov – vilket visade ett väl högt värde. Uppmanar alla över säg 50-55 år att ta ett sådant PSA-prov. Ännu har vi inte fått allmän ”pappografi” motsvarande kvinnornas mammografi.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

Man kan tycka det är märkligt att man kallar till besiktning när en entreprenad inte är färdigställd.

Entreprenören skall meddela beställaren när entreprenaden är färdigställd eller som oftast finns en överenskommen tidplan där färdigställandedag redovisas.

Det är egentligen ett oskick att kalla till besiktning då entreprenaden inte är färdigställd.

Ett skäl kan dock vara att beställaren måste ta objektet i bruk på överenskommen dag varför det är han som är mest angelägen. Som regel visar det sig att det kan var en större eller mindre del som är aktuell varför parterna i god tid borde ha planerat färdigställande av just den delen och att andra delar getts en senare färdigställandedag.

Sker slutbesiktning så utmynnar det som jag skrev häromdagen ändå i ett utlåtande att besiktningen avbryts då den inte är färdigställd. Tar man däremot ut en del om skall besiktigas så resulterar det i en första slutbesiktning som läggs till det slutliga utlåtandet.

I de flesta entreprenader sker fortlöpande besiktningar vilket gör att parterna får en bättre överblick över färdigställandeskedet och där man i god tid kan planera om en viss del måste tas i bruk i förtid.

+++++

Postat i Ingen kategori | 4 kommentarer »

Den synpunkten dök upp i en kommentar till min blogg när jag skrev om besiktning. Det var Stefan som var fundersam. Nää, så är det nog ibland – till och med för ofta.

Problemet ligger inte på besiktningsmannen. Han har det enkelt för han skall helt klart inte acceptera att besiktiga ett objekt som inte är färdigställt för slutbesiktning. Kallelse har sänts ut och vid det inledande sammanträdet – skall alltid hållas – konstaterar besiktningsmannen att entreprenaden inte verkar färdigställd – han har skaffat vetskap om läget innan sammanträdet – vilket entreprenören bekräftar. Det kan följaktligen inte bli någon besiktning. För att vara korrekt skriver man ett utlåtande att entreprenaden inte godkänns då den inte är färdigställt och ev beslutas om ny dag för besiktning. Varför ett utlåtande? Ett skäl är t ex beviset på att entreprenaden inte var klar för slutbesiktning på utsatt dag.

Påstår entreprenören att entreprenaden är färdigställd besiktigar man och som regel efter en stund konstaterar man – som regel samtycker då även entreprenören – att den inte är så färdigställd att den går att besiktiga. Samma förfarande. Skriv ett utlåtande.

Det finns ingen anledning att göra byggmästarlistor över vilka fel som finns just då för att entreprenören skall rätta till enbart dessa fel. Det är hans skyldighet att följa arbetet och se till att arbetena utförs på ett fackmässigt sätt och till fastställt datum.

Här måste besiktningsmännen både visa och kunna vilka regler som gäller.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Jag är av den bestämda uppfattningen att besiktningsmannen skall vid lite större projekt kalla sina bitr besiktningsmän för genomgång av projektet och fastställa hur besiktningarna skall genomföras.

Vid det mötet har besiktningsgruppen erhållit handlingar över projektet, satt sig in i dessa samt noterat ner sina synpunkter över svårtolkade frågor som gruppen måste behandla.

Som regel finns utförande, texter, ritningar mm som fordrar förklaringar. Är alltid lika intressant att höra hur parterna uppfattar uppkomna frågeställningar.

När man talar om parter så skall man ha i minnet att parter är bara två. Beställare/entreprenör, entreprenör/VVS-underentreprenör, arkitekt/ev underkonsult, beställare/besiktningsman mfl. Ofta blandar man ihop vem som är vem. Viktigt i förhandlingar är att veta vem som är part. En besiktningsman kan bli utsett av parterna gemensamt. Ändå finns bara två parter – besiktningsman och den egna person parterna utsett.

Vid mötet dras riktlinjer upp över vem som gör vad, tidpunkter för besiktningsmöten, genomgång av första besiktningssammanträdet och dess innehåll, omfattning av egenkontroll, provningar, bilagors utseende mm.

När man har studerat objektet och frågetecken går man vidare till sin part för vidare upplysningar. Vid det första besiktningsmötet tas ev kvarvarande frågor upp.

Jag kommer framöver att ta upp genomförande av besiktningsmöten.

+++++

Postat i Ingen kategori | 4 kommentarer »

Så snart man upphandlat en entreprenör skulle jag vilja säga.

Det är vanligt att beställaren brukar utse en besiktningsman när slutskedet närmar sig då han är intresserad att få en handling som vidimerar att hans projektet är godkänt.

Många byggherrar har som regel anammat idén kring fortlöpande besiktningar vilket innebär att besiktningsmannen följer och utför besiktningar från projektets början i en överenskommen ordning.

Numera är det stipulerat i AB och ABT att ett startmöte skall hållas innan entreprenaden påbörjas. Vid större – behöver inte vara alltför stora – projekt är det lämpligt att även besiktningsmannen deltar vilket innebär att besiktningsman måste utses på ett tidigt stadium. Detaljer kring själva besiktningen kan ske senare vid ett särkilt besiktningsmöte.

En fråga som behöver tas upp från början är entreprenörens kvalitetsplan och miljöplan. Det är av största vikt att beställaren i sin AF-del har preciserat sina kvalitets- och miljökrav då dessa skall inarbetas i entreprenörens planer.

Viktigt är även att beställaren har redovisat om han har krav hur egenkontrollen skall genomföras. Roland Holmgren och jag upprättade 2002 en lathund över egenkontroll som en del kvalificerade byggherrar i dag refererar till.

Vi har mycket god erfarenhet av lathunden och kommer ev att bearbeta den vidare med en ny utgåva.

Innan det första besiktningsmötet samlar besiktningsman sina bitr besiktningsmän för genomgång. Till detta återkommer jag.

Med utgångspunkt av startmöte och ett första besiktningsmöte kan besiktningsarbetet starta.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Jag talade i går om problematiken kring stambyte i bostadsrättslägenheter.

Som regel gör varje lägenhetsinnehavare samtidigt en del byggåtgärder i sin lägenhet utöver de arbeten som tillhör fastighetens stambyte. Det kan vara att renovera ett gammal badrum med plasttapet på väggarna genom att ersätta det med kakel samtidigt som man byter både tvättställ, toalettstol, badkar och dusch. Även byte av de gamla köksluckorna eller hela kök brukar bli aktuellt.

Den entreprenör som utför stambyten kan vara behjälplig att utföra de ROT-arbeten som lägenhetsinne-havaren önskar. Han skall då separat debitera ägaren av lägenheten för de arbeten som inte är ”bostads-rättsarbeten”. Endast arbetskostnaden är avdragsgill. Att entreprenören har F-skattsedel är en förutsättning.

Du läser vidare om detta på www.skatteverket.se

Gå in på Informationträffar om husarbeten/ROT-arbete.

Knappa in Läs mer om skattereduktion för husarbete, hushållsarbete och ROT-arbete

Därefter Ladda ner utskriftsvänlig textversion

Och slutligen Länk till förteckning över tjänster som ger rätt /ger inte rätt  till skattereduktion för ROT-arbeten.

Under Exempel på tjänster som ger rätt/inte ger rätt till ROT-avdrag finner du följande för bostadsrätten: Äger du en lägenhet i en bostadsförening eller ett bostadsaktiebolag kan du få skattereduktion för ROT-arbeten. Skattereduktion kan bara tillgodoräknas enskilda bostadsrättshavare och inte bostadsrättsföreningen som sådan. Skattereduktion medges endast för sådana ROT-arbeten som utförs i lägenheten och som du svarar för. Du kan alltså inte få skattereduktion för arbeten utanför lägenheten även om bostadsrättsföreningens stadgar ålagt dig dem.

Efter 1 juli i år gäller nya bestämmelser där entreprenören skall för skattemyndigheten redovisa utförda arbetskostnader.

Var noga och undersök om arbetskostnaderna för tänkta arbeten är avdragsgilla innan du bestämmer vad som är tänkt att utföras. Det gäller bostadsrättsinnehavare som villaägare.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Min fru och jag åt hos goda vänner en alldeles utomordentligt god vit sparris med äggsmör och Tvärnöskinka härom kvällen. Vi satt utomhus och njöt av den goda maten och det fina vädret.

Samtalen vandrade från EU-val, sociala rättigheter till problematiken att få stambytet i lägenheten att fungera. Nu var det nog så att omfattningen av hur och vad entreprenören skulle utföra inte helt var klarlagt. Många lägenhetsinnehavare ville ju samtidigt passa på att fräscha upp sina badrum, kök mm. Entreprenören lämnade sitt pris och lägenhetsinnehavaren fick mer eller mindre tacka och ta emot.

Bostadsrättsföreningen hade utsett en person som skulle bistå lägenhetsinnehavarna men denne hade inte riktigt uppfattat sin roll varför lägenhetsinnehavarna blev lämnade till eget godtycke.

Efterklok kan man alltid vara men man ser hur viktigt det är att göra en ordentlig upphandling utvisande vem som gör vad, vilka priser som skall gälla för t ex nytt kakel, byte av en toalettstol, köksskåp mm för att lägenhetsinnehavaren skall få en uppfattning om det pris de skall betala följer den avtalsöverenskommelse man träffats.

Även en tidplan skall upprättas innan arbetena påbörjas.

Att sedan ha en tekniskt duktig person som hela tiden hjälper lägenhetsinnehavarna är ytterst viktigt då dessa som regel är noviser och inte har någon aning om t ex tätskikt, målning, myndighetskrav mm.

Efter avslutade arbeten i en lägenhet skall besiktning ske och ekonomifrågor lösas.

Sköts detta väl kommer lägenhetsinnehavaren att få ny fräsch renoverad lägenhet till ett pris som denne accepterat och kunna känna sig nöjd.

Medlemmarna i bostadsrättsföreningen kommer framöver att kunna träffas och hålla trivsamma möten utan kontroverser och bitter eftersmak efter hårda diskussioner under ombyggnadstiden.

+++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »