besiktigat – en del av byggbloggarna

Varför skulle man betala för något man inte erhållit?

Häromdagen fanns en artikel i dagspressen om en person som byggt en ny villa för ca 4 milj.

När han övertagit villan konstaterade han ett antal fel som för att avhjälpa skulle kosta honom ytterligare en dryg miljon. Någon rättelse av husfirman som levererat och byggt villan vad jag förstod kunde han tydligen inte få varför han kände sig hjälplös.

Han är inte ensam att hamna i det här läget. För den oinvigde är det lätt att acceptera att man tar över något som påstås vara färdigställt men som senare visar sig inte vara korrekt.

Vid ett villabygg, tillbyggnad, ombyggnad och liknade som är en av de största investeringar en person gör är det klokt att ta hjälp av personer som är insatta i byggandets problematik. Det kostar en slant men är med rätt persons hjälp väl värt pengarna. I det här fallet hade man i efterhand tagit hjälp av en certifierad besiktningsman som tillhörde SBR Byggingenjörerna.

Skriv avtal som redovisar vad och hur delen skall utföras, notera ner färdigställande tid och om denna inte hålls vad gäller då samt i vilken omfattning och när betalning skall ske. Därutöver finns ett antal andra punkter som skall verifieras.

I DN 20 maj hade Joanna Wågström – släkt, vet ej – en ovanligt bra artikel med rubriken ”undvik att betala husbygge i förskott”. Hon redovisar vilka förhållande som gäller för husbyggaren.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Huvudbesiktningsman är ett begrepp som de flesta använder trots att AB och ABT endast talar om besiktningsman vilket skall tolkas som att en besiktningsman utses som ansvarar för aktuell besiktning. I mån av behov får denne besiktningsman ta hjälp av biträdande besiktningsmän för t ex installationer, hiss, målning, kök mm.

Lite märkligt att man tog bort uttrycket besiktningsförrättare vilket innefattar både man och kvinna. Men det heter ju också talman och riksdagsman och …

Biträdande besiktningsmän skall vara mycket kunniga inom sitt tekniska område samt har jag haft som krav att de bör vara certifierade av SP Sitac eller motsvarande samt även deltagit i kurser kring kvalitetsansvar enl PBL. Det är av stort värde för vi har då samma värderingar vilket ger en trygghet både för beställare och entreprenör.

Dessa biträdande besiktningsmän har även deltagit i SBR Byggingenjörernas anordnade symposier vilket håller oss ájour med teknik och författningar.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Givetvis men hur? Erfarenheten från besiktningar är att mycket mer är att önska vad gäller samordning av projekteringshandlingar.

På byggarbetsplatsen river man sitt hår när man inte kan utläsa hur en sak är tänkt att utföras eller hur har man tänkt för att kunna utföra detaljen. Många timmar går åt för att tyda oklara uppgifter. Behöver uppgiften kompletteras missas ofta flytet i arbetet och tider förskjuts samt kan en kostnadsökning vara aktuell.

Små som stora projekt kan vara komplicerade och fodrar bra handlingar för att kunna genomföras på planerat sätt.

Hur får man då bra samordnade handlingar? Jag tror att en huvudperson för detta är projekteringsledaren som jag tidigare talat om. Hans uppgift är att se till att programfrågor är klarlagda, att projektörerna förstår varandras uppgifter, att projektörerna följer varandra tidsmässsigt, att tekniska frågor löses i tid, mm mm. Dagens datateknik gör också att samordningen underlättas.

Projektörernas kunskaper är av största vikt. Tyvärr upplever jag har denna kunskap urholkats kanske beroende på att många företag satsar mer på det arkitektoniska och de tekniska lösningarna redovisas inte till fullo.

Felaktiga handlingar ger ofta felaktiga lösningar som inte alltid gynnar projektets utseende eller förvaltning.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Ja, ibland frågar man sig det då man ser dåliga exemplar med kopierade gamla texter, hänvisningar till delar som man får leta efter om de nu finns mm.

Av någon anledning tar man ofta lätt på detta viktiga dokument där all information, upplysningar och regler om projektet bör finnas.

Många väljer av någon anledning att sprida ut informationen på andra platser i projekteringshandlingarna. Dessutom har det blivit en ovana att ta med information/-bestämmelser i kontraktsförslag som bifogas upphandlingsunderlaget. Här skrivs text som borde stå i AF-del då det kan sakna grundtexten som är angiven under resp AMA-punkt.

En riktlinje har för mig som projekt/projekteringsledare varit att på ett tidigt stadium ta fram ett korrektur till AF-delen, dela ut den till alla inblandade projektörer som under projekteringens gång komplettera med de punkter och texter de behöver ha med. Vid varje projekteringsmöte tas AF-delen upp för genomgång. När handlingarna sedan sänts ut för anbud eller annan form av upphandling kan inkommet material sammanställas till en komplett AF-del med alla de förutsättningar som berör projektet.

AF-AMA har ju framtagits för att hjälpa parterna till korrekta angivelser och information som underlag för ett avtal.

Genom att försöka vara ”smart” och skaffa egna texter hamnar man lätt i en zon där betydelsen kan vara svårtolkad och tolkningssvårigheter dyker upp. Där bör man definitivt inte hamna.

AF-delen är ett dokument som beställare och entreprenör skall respektera med stor tillförsikt.

Mitt råd till alla är att skriva korrekt AF-del för att undvika missförstånd och svårtolkningar.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Båda har givna uppgift i byggprocessen men projektledaren är den som oftast lyfts fram i ett projekt.

Det är naturligt eftersom han har ett övergripande ansvar över det projekt som skall framtas.

Däremot talar man inte så ofta om projekteringsledarens insats. Denne har också ett mycket stort ansvar för att projekteringen följer avtalat program med de kompletteringar som alltid dyker upp under processens gång samt att handlingar blir kompletta, samordnade och korrekta.

Inte ovanligt är att arkitekten tar på sig ansvaret att vara projekteringsledare. Inget ont i det under förutsättning att han/hon är kapabel för uppgiften.

Att vara projekteringsledare kräver kunskaper inom alla tekniska discipliner för att kunna tillfredställa samtliga projektörer med uppgifter och svar på deras tekniska lösningar liksom att följa upp att programhandling med tillkommande kompletteringar innehålls. 

Ständigt ser man annonser om kurser för projekteringsledare men ytterst sällan kurser för projekteringsledare.

För några år sedan tog jag kontakt med Uppsala Universitet att starta en lite längre avancerad utbildning för projekteringsledare med inriktning på dem som arbetade som projekterings-ledare. Utbildningen skulle varvas mellan praktik, utbildning och arbete.

Universitetet var mycket intresserad och ett möte anordnades där Svensk Byggindustri, Svensk Teknik och Design samt SBR Byggingenjörerna deltog. Intresset bland organisationerna var svalt varför allt lades på is. Jag tror det hade varit mycket värdefullt om utbildningen hade kommit till stånd då det skulle givet ett gott tillskott av projekteringsledare på marknaden – något som fortfarande behövs.

Man konstaterar på arbetsplatsen som vid besiktning att bygghandlingar innehåller ofta alltför många felaktigheter eller helt saknar uppgift om utförande. Det är här projekteringsledaren har en stor uppgift. 

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Många tycker inte det men frågan är om det inte är rätt praktiskt kanske framförallt för beställaren.

Om inte beställaren har en organisation med egen personal som kvalitetsansvarig enl PBL visar det sig vara fördelaktigt för bestälalren att sammanslå dessa tjänster.

I dag förekommer tex följande kombinationer

- kvalitetsansvarig hos byggherren

- kvalitetsansvarig utsedd av byggherren

- kvalitetsansvarig utsedd av entreprenören

- kvalitetsansvarig och samtidigt ombud

- kvalitetsansvarig och samtidigt projektledare

- kvalitetsansvarig och samtidigt byggledare

- kvalitetsansvarig och samtidigt besiktningsman

Den kvalitetsansvariges uppgift enl PBL är att tillse att samhällskraven uppfylls i projektet, följa dess tillblivelse, genomföra uppföljning av kontroller och provningar samt slutligen redovisa handlingar för slutbevis.

I vårt kompendium konstaterade vi att besiktningsmannens uppgift är att kontrollera att projektet överensstämmer med entreprenadavtalet. Vid större men även mindre projekt förekommer i dag knappast någon annan form än fortlöpande besiktning. Det innebär att besiktningsmannen genomför ett stort antal uppföljningar av egenkontroll, provningar samt besiktningar för att utröna om entreprenadavtalet innehålls. Den kvalitetsansvarige och besiktningsmannen utför med andra ord arbeten som går in i varandra. I de situationerna känns det naturligt att besiktningsmannen även är kvalitetsansvarig enl PBL.

För den som skall tillvarata kraven att tillse att tider, ekonomi mm innehålls samtidigt som myndighetskraven enligt kontrollplanen skall innehållas har en svår uppgift som kvalitetsansvarig enl PBL i kombination med uppdrag som ombud/projektledare/byggledare.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Självklart skall alla uppgörelser befästas och vad är naturligare än att skriva ett avtal enligt ABK för det uppdrag man är överens om.

Ett rättesnöre är att avtal skall skrivas när man är överens. När skiljaktligheter uppstår skall man av avtalet enkelt kunna utläsa vad som har överenskommits.

Beställaren bekräftar sällan beställningen varför jag tagit för vana att när jag erhållit ett nytt uppdrag tar jag tagit min avtalsmall för uppdragsbekräftelse och fyllt i erforderlig fakta, undertecknar och säner två exemplar till beställaren med begäran om ett exemplar i retur som bevis på att han har accepterat mitt förslag till avtal.

Erforderliga uppgifter i uppdragsbekräftelsen ryms på en A4-sida och uppgifterna har penetrerats i lugn och ro för att få korrekt text och innehåll något som ger trygghet för båda parter.

Här framgår avvikelser från ABK, parternas ombud, ersättningar av olika slag, ersättning, certifiering, försäkringsfrågor, F-skattebevis, organisationsnummer, styrelsens säte, vart skall faktura sändas slutligen undertecknandet av parterna.

I vårt besiktningskompendium finns avtalsmallen inlagd men den finns även i Byggtjänsts Dokumentbank.

+++++

Postat i Ingen kategori | Comments Off

Parterna, beställare och entreprenör, avtalar skriftligt om byggandet av ett objekt. Även muntliga avtal träffas som ofta ställer till svårigheter då parterna har olika uppfattningar om vad som avtalats. Det säger sig självt att muntliga avtal bör undvikas.

Under entreprenadtiden utförs som regel ett stort antal kontroller, provningar och olika besiktningar och avslutas med en slutbesiktning då projektet är färdigställt. 

Skriftliga avtal hänvisar som regel till AB/ABT och där framgår av kap 7 att slutbesiktning skall verkställas, om inte parterna avtalat annat, vid kontraktstidens utgång eller, om entreprenaden färdigställs senare, utan dröjsmål efter det att entreprenaden anmälts färdigställd.

Anledningen till slutbesiktningen är att fastställa om besiktningsmannen kan godkänna entreprenaden så att objektet kan överlämnas till beställaren. I de flesta fall lämnas ett godkännande men i många fall kan entreprenaden inte godkännas. Jag skall behandla det i en kommande blogg.

När beställaren övertagit objektet har entreprenören rätt att avhjälpa fel. Ofta uttrycker hyresgäster/köpare sitt missnöje över detta vilket ofta beror på att denne inte i god tid är informerad om entreprenörens rättigheter.

I nästa blogg kommer jag att ge mina synpunkter på uppläggning av ett besikningsgenom-förande.

Postat i Ingen kategori | 3 kommentarer »

Frågeställningen är mycket aktuell då branschen går emot det faktum att fler och fler besiktningsmän närmar sig pensionsåldern. Deras långa erfarenhet är naturligtvis bra men en dag slutar man och någon annan måste ta över. Här kommer du som är yngre in i bilden. Har du tillräckligt intresse, kunskap och förmåga att leda en besiktningsgrupp att förutom tekniska och juridiska kunskaper även styra möten när det bränner till med en irriterad beställare och en ointresserad entreprenör?

I slutet av 80-talet tog jag initiativ till att SBR – Byggingenjörerna – skulle starta upp en utbildning av besiktningsmän inom alla yrkeskategorier. Anledningen till detta var de dåliga kunskaper som rådde bland besiktningsmän främst gällande juridiken. Vi tog in utlåtande från en mängd besiktningar och konstaterade att de juridiskt till stor del var förkastliga.

Utbildningen som fortfarande pågår inom SBR omfattade ett par dagars studier av juridik, handläggning, praktiska bedömningsfrågor, mötesteknik samt avslutades med skriftligt och muntligt prov.

Efter några år hade ca 200 besiktningsmän auktoriserat sig. Av dessa besiktningsmän är många i dag certifierade hos Sitac. Som krav finns att delta i återkommande symposier som SBR driver.

Många av besiktningsmännen har även utbildat sig som KA enl PBL med inriktning på komplicerade byggnader – en alldeles utomordentlig komplettering även om man inte arbetar som sådan.

I nästa blogg tänker jag ta upp besiktningsgenomförande.

Postat i Ingen kategori | Comments Off