besiktigat – en del av byggbloggarna

Följde första TVs nya programinslag om fuskbyggarna. Lär även följa kommande program för att se hur sanslöst illa det kan gå om man råkar ut för fel entreprenör.

Det första programmet redovisade hur en entreprenör med berått mod tar på sig en uppgift som han tydligen är helt medveten om att inte klara, går i konkurs och ser till att han får fortsätta sitt uppdrag.

Den beställare som hamnar i den här situationen är lekmän när det gäller byggande. De är lätta att lura.

Den här familjen hade dock sakligt undersökt och tagit referenser men hade inte kunskapen att kontrollera om den anlitade entreprenören strax innan hade gått i konkurs och startat ett nytt företag i likartat namn. Referenserna visade sig ju vara släkt.

Här finns bara ett sätt och det är att ta hjälp av personer med kunskap om upphandling och avtal. De duktiga kan alla dess kryphål.

Går det sedan snett så kan dessa personer bistå med råd och hjälp. Bryt avtal i tid. Det är som regel billigare än att fortsätta med fel entreprenör.

Varför så många vill betala för icke utfört arbete är svårförklarligt. Likaså att betala direkt till underentreprenörer om inte det har överenskommits. Är viktigt med en korrekt överenskommen betalningsplan.

I ett efterföljande TV-program togs programmet upp till diskussion. Här efterlystes bl a att en seriös hantverkare skulle kunna visa upp ett ”körkort”.

En av deltagarna hade blivit förargad på sina hantverkare och startade då upp www.nitaenhantverkare.se

Där kan du få en mängd information om att anlita hantverkare, hur betalar man, vad händer vid felaktigt utförande, rätt att hålla inne pengar mm mm. Hänvisning finns även till Allmänna Reklamationsnämnden som ger dig uppgifter om hantverkare som anmälts.

Du har även möjlighet att vidarebefordra dina synpunkter och namn på om du har eller har haft dåliga hantverkare.

+++++

Postat i Ingen kategori | Inga kommentarer »

I min förra blogg tog jag upp innebörden av att överta en entreprenad.

Lovade återkomma om rättsföljderna vid slutbesiktning av del som inte är huvuddel.

Övertagandet innebär nedan angivna rättsföljder

–      entreprenadtiden upphör och ansvarstiden som inleds med en garantitid börjar

–      entreprenörens rättigheter och skyldigheter att utföra ändringar och tilläggsarbeten upphör

–      entreprenörens rätt att disponera arbetsområdet upphör

–      entreprenörens strikta ansvar för skador på entreprenaden upphör

–      godkännandet utgör utgångspunkt för preskription för framställande av vite och annat skadestånd

–      betalning enligt betalningsplan eller av innehållet belopp

–      entreprenaden eller den besiktigade delen därav avlämnas till beställaren

Följande rättsföljder kvarstår till hela entreprenaden är färdigställd och godkänd

–      slutavräkning skall ske

–      entreprenören skall inom sex månader från entreprenadtidens slut översända faktura till beställaren med samtliga återstående fordringar rörande entreprenaden.  Beställaren skall även inom sex månader från entreprenadtidens slut framställa krav på kreditering för avgående arbete och för tillhandahållna arbeten

–      ställd säkerhet begränsas till 5%

Utöver ovan angivna rättsföljder skall entreprenören avhjälpa i utlåtande över slutbesiktning antecknade fel.

+++++

Postat i Ingen kategori | Inga kommentarer »

Fick häromdagen en fråga från en besiktningsman hur man bestämmer tidpunkten för garantitiden i en generalentreprenad.

Entreprenaden var färdigställd och slutbesiktning utfördes.

Det visade sig som så många gånger händer att allt var inte färdigställt. I det här fallet återstod framförallt en mängd elarbeten.

Beställaren och projektledaren ville då att besiktningsmannen skulle godkända de olika delarna allteftersom de färdigställdes. Innebar bygg på besiktningsdagen, rör en vecka senare, vent, el osv senare.

Besiktningsmannen ville gärna göra som beställaren och projektledaren sa men var osäker varför han slog mig en signal.

Här hade man ett generalentreprenadavtal med färdigställandetid mm allt enligt AB.

Visst kan beställare och entreprenörer fatta ett tilläggsavtal som justerar färdigställandetider men tanken lär väl ha varit att entreprenören skulle samordna och utföra samtliga arbeten till en viss dag så att beställaren kunde ta över anläggningen.

Man glömmer ofta vad ett övertagande innebär

–      entreprenadtiden upphör och ansvarstiden som inleds med en garantitid börjar

–      entreprenörens rättigheter och skyldigheter att utföra ändringar och tilläggsarbeten upphör

–      entreprenörens rätt att disponera arbetsområdet upphör

–      entreprenörens strikta ansvar för skador på entreprenaden upphör

–      godkännandet utgör utgångspunkt för preskription för framställande av vite och annat skadestånd

–      slutavräkning skall ske

–      betalning enligt betalningsplan eller av innehållet belopp

–      entreprenören skall inom sex månader från entreprenadtidens slut översända faktura till beställaren med samtliga återstående fordringar rörande entreprenaden.  Beställaren skall även inom sex månader från entreprenadtidens slut framställa krav på kreditering för avgående arbete och för tillhandahållna arbeten

–      ställd säkerhet begränsas till 5%

–      entreprenaden eller den besiktigade delen därav avlämnas till beställaren

Utöver ovan angivna rättsföljder skall entreprenören avhjälpa i utlåtande över slutbesiktning antecknade fel.

Rättsföljderna vid slutbesiktning av del som inte är huvuddel återkommer jag till vid nästa blogg.

Med anledning av ovanstående punkter sätter sig beställare och projektledare i en liten onödig svår sits genom att godta att varje byggdel får besiktigas och godkännas för sig. Man borde följa det avtal man en gång undertecknat och avvakta ett helt färdigställt projekt.

+++++

Postat i Ingen kategori | Inga kommentarer »

Ett problem uppstod vid ombyggnad av ett toalett/duschrum för en handikappad person i en bostadsrättslägenhet.

Toalettstolen var placerad så att handikappstödet inte gick att fälla ner då detta tog emot handfatet.  Toalettstolen hade inte placerats på sådant sätt att armstödet kunde fällas ner.

Entreprenören ansåg att han utfört sitt arbete korrekt då stolen hade placerats med enligt honom rätt mått från vägghörn.

Att armstödet inte gick att vika ner ansåg han berodde på att tvättstället var för djupt – en uppgift som han hade redan från början.

Ur besiktningssynpunkt var det rätt givet att funktionen inte innehölls. Den handikappade personen kunde inte använda toaletten.

Hur löste man problemet?

Bostadsrättsföreningens styrelse som anlitat entreprenören och var en av parterna handla ärendet svagt och lät i st lägenhetsinnehavaren ta alla diskussioner med entreprenören.

Diskussionen blev långdragen och resultatet blev att lägenhetsinnehavaren tog över och ändrade läget efter egen önskan och med ekonomisk ersättning.

Ska det behöva vara så här. Borde inte entreprenören be om ursäkt och rätta till felet så att den handikappade personen kunde använda toalettstolen? En ekonomisk ersättning räcker inte för det obehag lägenhetsägaren har. Var det inte bostadsrättsföreningen som borde ha fört hans talan? Jovisst!

+++++

Postat i Ingen kategori | 6 kommentarer »

Mitt projekt med tillbyggnaden fortsätter.

Nu har vi kommit så långt att vi vet ungefär vad tillbyggnaden skall omfatta.

I den skall naturligtvis även installeras värme, el, vatten och avlopp. Hur ser detta ut i den bef byggnaden från 20-talet? Kan man bara koppla in som många tror? Man bör undersöka i vilket skick den befintliga anläggningen är. Måste något bytas ut eller kompletteras? Räcker pumpar, säkringar mm mm.

Husets fasader har tidigare tilläggsisolerat men inte källaren som i denna typ av byggnad ligger till hälften ovan mark.

Inte heller har dräneringen runt huset kontrollerats. Man har idag vatteninträngning på ett par ställen.

Det här är arbeten som villaägaren som regel inte tänker på då han skall förverkliga sin dröm att bygga ut.

Dessa arbeten kan bli kostsamma.

Ofta anlitar man en entreprenör som bygger men även skall fixa installationerna. Det är inte säkert att han tar upp problematiken att kontrollera befintliga installationer innan ny kopplas in vilket kan föra med sig framtida problem och kostnader för villaägaren.

Man bör från början anlita specialister för en genomgång och synpunkter.

+++++

Postat i Ingen kategori | Inga kommentarer »

Jag var häromdagen hos en familj som behövde större ytor i sin villa för sig och barnen.

En normal familj som alla andra men som alla andra inte är insatt i det byggnadstekniska och vad man kan åstadkomma av ett äldre hus.

Vilket är egentliga behovet? Vad är det man önskar sig? Hur skall ett nytt kök se ut? Skall man ha både dusch och bad? Ny tvättstuga? Förlänger man huset eller bygger man till vid sidan om? Ja, frågorna är många.

Här kommer nog det viktigaste i att förverkliga sitt utökade boende. Vad är det egentligen man behöver?

Ja, vad är det egentligen som familjen behöver? Vad kan man lägga till som lite bonus? Bastu. Klädkammare. Stor entré. Större rum än det verkliga behovet. Gasolspis. Valen kan bli många.

Det viktigaste är dock att prioritera det som är av största vikt. Fundera. Sov på saken för behoven tycks alltid ändras från dag till dag.

När man har något så när klart för sig vad man önskar kan man be en person, arkitekt eller byggnadsingenjör, hjälpa till att översätta detta till en ritning.

Allt är inte klart med det. Nu skall man smälta innehållet på ritningen och konstatera om det är på det sättet man vill leva i huset. Hur stämmer kommunikation tex mellan olika aktiviteter i huset? Har vi sol i rätt del av huset? Och, vad kostar det. Ja, frågorna är många.

Viktigt är att inte jäkta utan i lugn och ro tolka vad man anser man behöver.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »

Jag blev häromdagen uppring av Aftonbladet som skulle göra en artikel om ROT-avdrag då det nu är dags att deklarera vad man utfört under föregående år.

Varför fick jag förfrågan. Jo, man hade läst min blogg om ROT-avdrag och ville ha med mig som sakkunnig.

En reporter och en fotograf anlände. En frågestund om hur det förhåller sig med möjlighet till avdrag samt därefter fotografering.

Jag ilade snabbt därefter iväg till ett annat möte så jag hann aldrig be om ett korrektur – om jag nu skulle ha fått något. Hur uppfattade reportern vårt samtal? Kom alla detaljer med rätt eller feltolkade är alltid den där frågan man ställer sig efter ett sådant här möte.

I dagens tidning fanns en helsida om ROT-avdrag. Visserligen tog fotot av mig upp halva sidan. Artikeln var bra, bara mindre småfel. Faktarutan var korrekt så det hela blev en bra artikel.

Här ser man klart ett resultat av att blogga.

+++++

Postat i Ingen kategori | 7 kommentarer »

I kommentaren till AB och ABT kap 7 §2 slutbesiktning anges att parterna kan avtala om fortlöpande besiktning och att sådan besiktning genomförs som förbesiktning eller slutbesiktning.

Förbesiktning utföres i de fall som kap 7 §1 säger men i kommentaren tar man upp problematiken när visst arbete återkommer i ett stort antal eller gäller principer eller kvalitetskrav för utförande utföres normerande besiktning.

Arbeten som återkommer i stort antal kan vara målningsarbeten, montering av ventilationstrummor, elstegar eller liknande.

Principer för utförande kan vara monteringsanvisningar, typgodkännande och liknande.

Kvlitetskrav för utförande kan vara provningar, täthetskrav och liknande.

Om vid normerande förbesiktning arbetet inte är rätt utfört skall felet avhjälpas och efterbesiktigas. Om arbetet vi efterbesiktning då är rätt utfört utgör besiktigat arbete norm för likartade arbetsmoment.

Förbesiktning av andra arbeten sker enligt överenskommelse vid besiktningsmöte eller enligt besiktninsplan.

I kommentaren till kap 7 §2 sägs att fortlöpande besiktning utföres genom förbesiktning eller slutbesiktning.

I praktiken sker förbesiktning under entreprenadtiden och avslutas med slutbesiktning. En fortlöpande besiktning måste avslutas med en slutbesiktning då entreprenaden enligt kap 7 §12 skall godkännas eller inte. Detta måste innebära att fortlöpande besiktning kommer att bestå av förbesiktning och slutbesiktning.

Om entreprenadarbetena fullföljs på ett bra sätt borde vid slutbesiktningen endast finnas fel av mindre betydelse och i begränsad omfattning.

+++++

Postat i Ingen kategori | 5 kommentarer »

Nu är det tid att göra anmälan om skattereduktion för husarbeten.

Ansökan sker på blankett SKV 4501 från skatteverket. Du hämtar den lättast på deras hemsida

www.skatteverket.se under deras underrubrik Blanketter.

Blanketten avser husarbeten som utförts tom 30 juni 2009. Gränsen är satt då entreprenören efter 1 juli skall dra av skatte reduktionen och själv ansöka om denna.

Ansökan skall vara inlämnad senast 3 maj 2010. Om ansökan inkommit senast 1 februari och du e-deklarerar kan du få skattereduktionen till midsommar.

Skattereduktion får du för

-       reparation och underhåll, om- och tillbyggnad av bostadshus och komplementhus

-       markarbeten som avser ledningsarbete avseende el, värme, vatten, avlopp, brunn, trekammarbrunn, infiltrationsanläggning, jord- och bergvärme samt dränering runt bostadshus

-       inre underhåll av bostadsrättslägenhet som du enligt stadgarna har ansvaret för

Det finns även en förklaring till arbeten du inte kan få skattereduktion för.

Upplysningar till ansökningsblanketten ger en god information över hur blanketten skall fyllas i.

++++

Postat i Ingen kategori | 1 kommentar »

För över 30 år sedan införde jag på vårt kontor att allt papper som lämnade kontoret skulle vara hålat. Jag tyckte det var helt fel att varje person som fick ett dokument skulle behöva ta fram sin hålslagare när man kunde få sin handling klar för att sätta in i sin pärm. Vilket slöseri med tid att behöva hålslå papper man erhåller.

Många reagerar för att man sänder originalskrivelse hålslagna. Varför det? Ovana förmodligen.

Det kändes underbart när man kunde sända iväg besiktningsbilagor på 20 sidor – verkar vara alldeles för många fel! – som var hålsagna och klara.

Så uppstår problem. Min dyra skrivare går sönder efter ett antal år och den går inte att reparera utan jag var tvungen att köpa en ny.

Samma fabrikat – Epson – men med lite tydligare funktioner än den gamla men …

Jag får bara utskrift till 1/3 av papperet. Nytt försök. Samma resultat.

Telefonsamtal till säljaren som ganska snabbt förklarar att jag nog använder hålat papper. Javisst, men skall inte skrivaren klara det? Nej, den är gjord för den europeiska marknaden och där använder man inte hålat papper vid utskrift. Skrivaren läser av när papperet är slut och när den kommer till papperets första hål tror den att papperet är slut och slutar skriva. Otroligt. Hur kan man tillverka en skrivare med sådan funktion?

Skulle inte den där avläsningen kunnat sitta några millimeter längre in på pappaeret så hade den aldrig upptäckt papperets hål.

Vad blev kontentan. Jo, jag har fått köpa ohålat papper. Efter drygt 30 år får jag gå tillbaka till 70-talet. Det är inte klokt!!

Varför bytte jag inte skrivare kan man fråga sig. Helt enkelt ur bekvämlighetssynpunkt. Köpt i Stockholm och installerad och fungerar. Jag får ta obehaget att hålslå papperen.

Önskar slutligen alla som tittar in i mina bloggar en God jul och ett Gott Nytt År.

+++++

Postat i Ingen kategori | 2 kommentarer »